Der Kaufpreis ist verhandelt, die Kaufnebenkosten sind eingeplant, die Schlüssel liegen auf dem Tisch. Und dann kommt das erste volle Besitzjahr — mit einer Reihe von Rechnungen, die in keinem Exposé stehen. Als grobe Orientierung bewegen sich die laufenden Kosten einer Immobilie an der Costa del Sol in einer Spanne von etwa einem bis zwei Prozent des Kaufpreises pro Jahr — die beiden Rechnungen weiter unten landen bei 1,3 und 1,8 Prozent. Wie sich diese Summe zusammensetzt, unterscheidet sich allerdings erheblich: Eine Wohnung in einer Anlage mit Pool und gepflegtem Garten rechnet völlig anders als eine freistehende Villa, und die Gemeinde entscheidet über einen der größten Posten mit.

Dieser Artikel geht alle Posten einzeln durch, rechnet zwei Beispielimmobilien komplett durch und behandelt die drei Änderungen, die 2026 neu sind: die verschobenen Abgabefristen der spanischen Steuerbehörde, eine ausgelaufene Steuererleichterung, die für manche Eigentümer eine Verdopplung bedeutet, und die steigenden Müllgebühren.

Zwei Kostenblöcke: was der Staat nimmt, was das Objekt kostet

Es hilft, die laufenden Kosten von Anfang an in zwei Gruppen zu denken. Der erste Block sind Steuern und kommunale Abgaben. Sie fallen an, weil Sie Eigentümer sind — unabhängig davon, ob Sie die Immobilie nutzen, ob sie leer steht oder in welchem Zustand sie ist. Beeinflussen lässt sich hier fast nichts; planen kann man sie dafür sehr genau.

Der zweite Block sind Betriebs- und Instandhaltungskosten: Gemeinschaftsgebühren, Strom, Wasser, Versicherung, Pflege, Verwaltung. Diese Posten sind größer, schwanken stärker — und lassen sich zu einem guten Teil durch die Wahl der Immobilie und durch eigene Entscheidungen steuern. Wer den Unterschied vor dem Kauf versteht, verhandelt anders.

Block 1: Steuern und kommunale Abgaben

Grundsteuer (IBI): der planbare Basisposten

Der Impuesto sobre Bienes Inmuebles, kurz IBI, ist das spanische Gegenstück zur Grundsteuer. Entscheidend ist eine Besonderheit, die deutsche Käufer regelmäßig überrascht: Bemessungsgrundlage ist nicht der Kaufpreis, sondern der Katasterwert (valor catastral) — ein amtlich festgesetzter Wert, der in aller Regel deutlich unter dem Marktwert liegt. Wer den IBI vom Kaufpreis hochrechnet, verschätzt sich also nach oben. Den tatsächlichen Katasterwert finden Sie auf dem IBI-Bescheid des Vorbesitzers, den Sie sich vor dem Kauf zeigen lassen sollten. Der Katasterwert ist dabei nur einer von vier Werten, die in Spanien nebeneinander gelten — welcher Wert wofür zählt, ordnet unser Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Den Hebesatz legt jede Gemeinde in ihrer jährlichen Steuersatzung selbst fest, und die Unterschiede sind erheblich. Die Stadt Málaga setzt für Wohnimmobilien 0,451 Prozent an. Estepona liegt mit 0,662 Prozent spürbar darüber — dieser Wert ist allerdings der zuletzt offiziell veröffentlichte Stand von 2025; die Satzung für 2026 lag bei Redaktionsschluss nicht vor. Für Marbella nennen wir hier bewusst keine Zahl: Die Satzung der Stadt war online nicht abrufbar, und die kursierenden Angaben widersprechen sich. Fragen Sie den Wert im Zweifel direkt bei der städtischen Steuerstelle ab, statt sich auf Internetangaben zu verlassen.

Müllgebühr: der Posten, der 2026 spürbar steigt

Die Abfallgebühr war jahrelang ein Betrag, über den niemand nachdachte. Das ändert sich gerade. Ein spanisches Abfallgesetz aus dem Jahr 2022 verpflichtet die Gemeinden, die Gebühr kostendeckend zu kalkulieren — sie muss also tatsächlich abbilden, was Sammlung und Entsorgung kosten. Für viele Haushalte bedeutet das eine Erhöhung.

Wie stark, hängt von der Gemeinde ab. Estepona hat die Anpassung über mehrere Stufen gestreckt; nach Angaben der Stadt liegt sie für rund 70 Prozent der Haushalte bei weniger als fünf Euro mehr pro Jahr. In anderen Gemeinden fällt sie deutlicher aus. Der Betrag bleibt in absoluten Zahlen klein — aber es ist ein Posten, der sich in den kommenden Jahren regelmäßig bewegen wird und der in älteren Kostenaufstellungen im Internet zu niedrig angesetzt ist.

Die Steuer auf die Eigennutzung — und was sich 2026 ändert

Das ist der Posten, den fast alle Käufer übersehen. Wer als Nichtansässiger eine spanische Immobilie besitzt und selbst nutzt — oder sie schlicht leer stehen lässt —, muss dafür in Spanien Steuern zahlen. Der Grundgedanke: Der Staat unterstellt einen fiktiven Nutzungswert und besteuert diesen, auch wenn keinerlei Einnahmen fließen. Gemeldet wird er mit dem Formular Modelo 210.

Gerechnet wird in zwei Schritten. Zuerst wird ein Anteil des Katasterwerts als fiktiver Ertrag angesetzt: 1,1 Prozent, wenn der Katasterwert der Gemeinde im laufenden oder in einem der zehn vorangegangenen Steuerjahre allgemein überprüft wurde — andernfalls 2 Prozent. Auf diesen Betrag kommt dann der Steuersatz:

Neu 2026 — die Fristen verschieben sich. Mit einer Verordnung vom Juni 2026 hat das spanische Finanzministerium Inhalt und Abgabefristen des Modelo 210 geändert. Für die Eigennutzung des Jahres 2026 verschiebt sich der Abgabezeitraum vom 1. Januar auf den 1. April bis 31. Dezember 2027; eine Lastschrift ist bis zum 23. Dezember 2027 möglich. Für das Jahr 2025 ändert sich nichts — dort bleibt es beim Zeitraum bis zum 31. Dezember 2026. Wer vermietet und die Einkünfte gebündelt mit Zahllast erklärt, gibt für 2026 zwischen dem 1. und 20. April 2027 ab; für Erklärungen ohne Zahllast gelten weiterhin eigene Fristen. Dazu kommen neue Angaben im Formular, unter anderem zur Anzahl der Tage und zum Eigentumsanteil.

Und eine Änderung, die teuer werden kann. In den Jahren 2023 bis 2025 galt eine Erleichterung: Der niedrige Satz von 1,1 Prozent kam schon dann zur Anwendung, wenn der Katasterwert ab 2012 in Kraft getreten war. Diese Sonderregel war ausdrücklich auf diese drei Jahre befristet, und die spanische Steuerbehörde führt sie in ihrem Handbuch für Nichtansässige (Stand Juli 2026) unverändert nur für 2023 bis 2025 auf. Eine Verlängerung für 2026 ist bislang nicht in Kraft getreten — Spanien arbeitet im dritten Jahr in Folge ohne verabschiedeten Haushalt, und zwei Verordnungen mit Steuerregelungen wurden vom Parlament nicht bestätigt.

Für das Steuerjahr 2026 gilt damit wieder die Grundregel: 1,1 Prozent nur, wenn die allgemeine Katasterneubewertung Ihrer Gemeinde 2016 oder später in Kraft trat — sonst 2 Prozent. Für Immobilien in Gemeinden, deren Neubewertung zwischen 2012 und 2015 wirksam wurde, verdoppelt sich die Bemessungsgrundlage gegenüber 2025. Das ist kein kleiner Effekt: Aus 300 Euro Steuer werden 600. Der Gesetzgeber kann eine Verlängerung jederzeit nachschieben, und das ist in den Vorjahren jedes Mal spät geschehen. Prüfen Sie den Stand deshalb vor der Abgabe im Frühjahr 2027 noch einmal — am besten mit einem Steuerberater. In welchem Jahr Ihre Gemeinde zuletzt neu bewertet hat, ist beim spanischen Katasteramt einsehbar.

Wenn Sie Ihre Immobilie zeitweise vermieten, gelten für diese Zeiträume andere Regeln — welche das sind, haben wir in unserem Beitrag zur Ferienvermietung in Spanien ausführlich behandelt. Ohne spanische Steuernummer geht in beiden Fällen nichts; wie Sie sie bekommen, steht in unserer Anleitung zur NIE-Nummer.

Vermögensteuer: für die meisten kein Thema

Für die allermeisten Käufer einer Ferien- oder Zweitimmobilie an der Costa del Sol ist die Vermögensteuer kein Thema — und das ist einer der echten Vorteile Andalusiens gegenüber anderen Regionen Spaniens. Die Mechanik lohnt trotzdem einen kurzen Blick, weil die oft gehörte Aussage „Andalusien hat die Vermögensteuer abgeschafft" so nicht mehr stimmt.

Die staatliche Sonderabgabe für große Vermögen greift oberhalb von drei Millionen Euro Nettovermögen; darunter liegt ein Freibetrag von 700.000 Euro, der seit 2023 auch für Nichtansässige gilt. Eine tatsächliche Belastung beginnt damit realistisch erst bei etwa 3,7 Millionen Euro. Die andalusische Vermögensteuer selbst ist streng genommen nicht verschwunden: Die pauschale Begünstigung von 100 Prozent ist seit dem Steuerjahr 2024 ausgesetzt, solange die Sonderabgabe läuft, und durch eine Differenz-Begünstigung ersetzt. Am Ergebnis ändert das nichts — unterhalb der Schwelle zahlt niemand —, aber die pauschale Formulierung ist überholt.

Für Schweizer Eigentümer ist ein weiterer Punkt relevant: Seit Juli 2021 dürfen alle Nichtansässigen die Regeln der spanischen Region anwenden, in der ihr Vermögen überwiegend liegt — nicht mehr nur Personen mit Wohnsitz in der EU oder im EWR. Wer ausschließlich an der Costa del Sol Eigentum hält, fällt damit unter andalusisches Recht. Das hat eine langjährige Benachteiligung stillschweigend beseitigt.

Block 2: Betriebskosten und Instandhaltung

Gemeinschaftsgebühren (Comunidad de Propietarios)

In einer Wohnanlage ist die Gemeinschaftsgebühr meist der größte Einzelposten. Bezahlt werden daraus Pool und Poolpflege, Gärten, Aufzug, Gemeinschaftsstrom, Reinigung, gegebenenfalls Portier oder Sicherheitsdienst, die Verwaltung der Anlage und die gesetzlich vorgeschriebene Rücklage. Der spanische Durchschnitt liegt je nach Erhebung zwischen 75 und 110 Euro monatlich. Einfache Wohnblocks ohne Gemeinschaftsanlagen liegen darunter, etwa bei 30 bis 80 Euro; Anlagen mit Pool und gepflegten Gärten eher zwischen 80 und 250 Euro. Die aufwendig ausgestatteten Resorts an der Costa del Sol mit Wellnessbereich und Rund-um-die-Uhr-Bewachung gehen weit darüber hinaus — vierstellige Monatsbeträge sind dort keine Seltenheit. Behandeln Sie spanische Durchschnittswerte an dieser Küste deshalb als Untergrenze, nicht als Orientierung.

Wichtiger als der Durchschnitt ist, was Sie vor dem Kauf prüfen: Lassen Sie sich das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung und den Stand der Rücklage geben. Dort steht, ob eine größere Sanierung ansteht — Fassade, Dach, Poolanlage, Aufzug. Wird sie beschlossen und reicht die Rücklage nicht, erheben die Eigentümer eine Sonderumlage, auf Spanisch derrama. Diese Umlagen sind der klassische Kostenschock im zweiten Besitzjahr, und sie sind vermeidbar: Wer vorher fragt, weiß, was kommt, und kann es im Kaufpreis berücksichtigen.

Strom, Wasser, Internet: die Grundgebühren laufen auch im leeren Haus

Ein Punkt, der Käufer aus dem deutschsprachigen Raum zuverlässig überrascht: Beim Strom zahlen Sie in Spanien einen festen monatlichen Betrag allein für die bereitgestellte Anschlussleistung — er fällt an, auch wenn Sie keine einzige Kilowattstunde verbrauchen. Beim Wasser gilt dasselbe Prinzip über eine Grundgebühr. Eine Wohnung, die acht Monate im Jahr leer steht, kostet also trotzdem Geld.

Daraus folgt ein konkreter Spartipp: Prüfen Sie die vertraglich vereinbarte Anschlussleistung Ihres Stromvertrags. Viele Immobilien sind großzügiger angemeldet, als es die tatsächliche Nutzung erfordert — eine Reduzierung ist ein einmaliger Verwaltungsvorgang und senkt den Fixbetrag dauerhaft. Bei Häusern mit Pool kommt hinzu, dass Umwälzpumpe und Wassernachfüllung auch außerhalb Ihrer Aufenthalte weiterlaufen.

Versicherung

In einer Wohnanlage versichert die Eigentümergemeinschaft in der Regel das Gebäude selbst — Fassade, Dach, Gemeinschaftsflächen. Was sie typischerweise nicht abdeckt, ist alles innerhalb Ihrer vier Wände: Innenausbau, Einbauküche, Mobiliar, Wasserschäden im eigenen Bad. Dafür brauchen Sie eine eigene Police. Für eine Wohnung liegen die Prämien in Spanien typischerweise zwischen 150 und 250 Euro im Jahr, für eine freistehende Villa beim Zwei- bis Dreifachen — bei umfassendem Schutz für ein hochwertiges Objekt mit Pool und Garten entsprechend darüber.

Ein Detail, das bei Zweitimmobilien entscheidend ist: Viele Policen schränken den Versicherungsschutz ein, wenn die Immobilie längere Zeit unbewohnt ist. Fragen Sie ausdrücklich nach, ab welcher Leerstandsdauer das gilt und was Sie tun müssen, damit der Schutz bestehen bleibt — regelmäßige Kontrollbesuche etwa. Eine Police, die im entscheidenden Moment nicht greift, ist teurer als gar keine.

Verwaltung und Objektbetreuung aus der Ferne

Hier verwechseln deutschsprachige Käufer regelmäßig drei Rollen, die in Spanien klar getrennt sind:

Der Administrador de Fincas verwaltet die gesamte Anlage im Auftrag der Eigentümergemeinschaft. Ihn beauftragen Sie nicht selbst — er wird von der Gemeinschaft bestellt, und sein Honorar steckt bereits in Ihrer Gemeinschaftsgebühr.

Ein Property Manager betreut Ihre einzelne Wohnung: Schlüsselverwaltung, Kontrollbesuche, Handwerkerkoordination, Vor- und Nachbereitung Ihrer Aufenthalte, Post. Diese Leistung beauftragen Sie selbst, und sie ist optional.

Ein Gestor oder Steuerberater übernimmt die Steuererklärungen — allen voran das jährliche Modelo 210 — und die Behördenkorrespondenz. Für eine einzelne Immobilie bewegt sich das im niedrigen dreistelligen Bereich pro Jahr, und es ist der Posten, bei dem Selbermachen am ehesten teuer wird: Fristversäumnisse führen zu Zuschlägen.

Ob sich eine Objektbetreuung lohnt, hängt weniger vom Preis ab als von der Entfernung und der Nutzung. Wer viermal im Jahr für längere Zeit vor Ort ist und einen Nachbarn hat, der nach dem Rechten sieht, kommt gut ohne aus. Wer die Immobilie überwiegend leer stehen lässt oder vermietet, spart mit einer Betreuung im Zweifel mehr, als sie kostet — ein unbemerkter Wasserschaden im Februar kostet mehr als drei Jahre Betreuungshonorar. Wenn Sie einen Anbieter beauftragen, lassen Sie sich den Leistungsumfang schriftlich geben und klären Sie vorab drei Dinge: Reaktionszeit im Schadensfall, Umgang mit Handwerkerrechnungen und Kündigungsfrist. Wie Sie aus diesen Punkten eine vergleichbare Ausschreibung machen und was ein Verwalter kosten darf, steht in unserem Ratgeber dazu, wie Sie den richtigen Hausverwalter in Spanien finden.

Instandhaltung: die Rücklage, die niemand einplant

Für Instandhaltung sollten Sie unabhängig vom Objekttyp jedes Jahr etwas zurücklegen, auch wenn in guten Jahren nichts davon abgeht. Wie viel, hängt stark vom Objekt ab: Bei einer Wohnung in einer gepflegten Anlage reicht oft ein niedriger dreistelliger Betrag, weil Dach, Fassade und Außenanlagen über die Rücklage der Gemeinschaft laufen. Bei einem freistehenden Haus tragen Sie all das allein — hier ist ein vierstelliger Jahresbetrag realistisch. Ein Faktor wird dabei häufig unterschätzt: Meernähe beschleunigt die Alterung. Salzhaltige Luft geht Metallteilen, Fensterbeschlägen, Klimaanlagen, Geländern und Außenanlagen deutlich schneller an die Substanz als im Binnenland. Bei Neubauten schützt die gesetzliche Gewährleistung in den ersten Jahren — was das im Detail bedeutet, steht in unserem Beitrag zum Neubaukauf in Spanien. Bei Bestandsimmobilien beginnt die Rechnung sofort.

Zwei Beispielrechnungen: was am Ende auf dem Kontoauszug steht

Beide Beispiele liegen in Estepona, damit derselbe Grundsteuersatz gilt und der Unterschied allein aus Objekt und Steuerstatus entsteht. Der Katasterwert ist jeweils mit rund 45 Prozent des Kaufpreises angesetzt — ein üblicher Erfahrungswert, der im Einzelfall aber deutlich abweichen kann. Prüfen Sie Ihren tatsächlichen Katasterwert immer auf dem IBI-Bescheid.

Fall A: Apartment in einer Anlage mit Pool, deutsche Eigentümer

Kaufpreis 350.000 Euro, angenommener Katasterwert 155.000 Euro. Genutzt wird die Wohnung rund vier Monate im Jahr, den Rest der Zeit steht sie leer. Die Eigentümer wohnen in Deutschland.

Fall B: Freistehende Villa mit Pool, Schweizer Eigentümer

Kaufpreis 950.000 Euro, angenommener Katasterwert 425.000 Euro. Eigener Pool und Garten, Nutzung ähnlich wie in Fall A. Die Eigentümer wohnen in der Schweiz — hier greift der Steuersatz von 24 statt 19 Prozent.

Was der Vergleich gut zeigt: Der Sprung von 1,3 auf 1,8 Prozent entsteht nicht in erster Linie bei den Steuern, sondern bei Pflege und Betreuung. Eigener Pool und eigener Garten sind der teuerste Komfort, den man sich in Spanien kaufen kann — geteilt in einer Anlage kosten sie einen Bruchteil. Wer diese Zahl neben seine Finanzierungsrate legt, sieht schnell, wo das Budget wirklich steht. Wie sich eine Finanzierung dabei rechnet, haben wir im Ratgeber zur Hypothek in Spanien für Deutsche aufgeschlüsselt.

Was Sie vor dem Kauf abfragen sollten

Die folgenden Unterlagen kosten nichts außer einer Nachfrage — und ersparen im Zweifel eine vierstellige Überraschung. Ein seriöser Verkäufer oder Makler stellt sie ohne Diskussion bereit:

Erstens den letzten IBI-Bescheid, aus dem Katasterwert und tatsächlich gezahlter Betrag hervorgehen. Zweitens die aktuelle Gemeinschaftsgebühr samt Bescheinigung der Gemeinschaft, dass keine Zahlungsrückstände bestehen. Das ist kein formaler Selbstzweck: Nach spanischem Wohnungseigentumsrecht haftet die gekaufte Wohnung selbst für offene Gemeinschaftsbeiträge aus dem laufenden Jahr und den drei vorangegangenen Kalenderjahren — die Schulden des Vorbesitzers können also am Objekt hängen bleiben. Drittens das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung. Viertens den Stand der Rücklage und alle bereits beschlossenen oder absehbaren Sonderumlagen. Fünftens die laufenden Strom- und Wasserverträge mit der angemeldeten Anschlussleistung. Sechstens die bestehende Gebäudeversicherung der Gemeinschaft — damit Sie wissen, was Ihre eigene Police noch abdecken muss.

Diese Punkte gehören in dieselbe Mappe wie die Unterlagen zum Kaufvorgang selbst; den vollständigen Ablauf haben wir im Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien beschrieben. Die einmaligen Steuern beim Erwerb — Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch — sind ein eigenes Thema und stehen in unserer Übersicht zu den Steuern beim Immobilienkauf.

Fazit

Die laufenden Kosten sind selten das Kriterium, an dem ein Immobilienkauf in Spanien scheitert. Sie entscheiden aber darüber, ob sich die Immobilie nach fünf Jahren noch richtig anfühlt — oder ob jedes Jahr aufs Neue eine Rechnung kommt, mit der niemand gerechnet hat. Der größte Hebel liegt dabei nicht bei den Steuern, sondern bei der Entscheidung für ein Objekt: geteilte Anlage oder eigener Pool, Neubau oder Bestand, viermal im Jahr vor Ort oder zweimal. Wer die Jahressumme vor dem Notartermin kennt, verhandelt anders und schläft danach besser.

Häufig gestellte Fragen