Eine Hausversicherung in Spanien abzuschließen, dauert eine halbe Stunde. Die richtige Hausversicherung zu haben, ist eine andere Frage. Die Lücken liegen an zwei typischen Stellen. Die Police der Wohnanlage endet an der Wohnungstür. Und viele Policen schränken den Schutz ein, wenn die Wohnung wochenlang leer steht.

Dieser Beitrag ordnet die drei Bausteine Gebäude, Hausrat und Haftpflicht. Er zeigt, was gesetzlich vorgeschrieben ist, und nennt sechs Fragen für den Abschluss.

Gesetzlich vorgeschrieben ist weniger, als viele annehmen

Eine allgemeine Versicherungspflicht für Wohngebäude gibt es in Spanien nicht. Zur Pflicht wird die Gebäudeversicherung erst über die Finanzierung. Wer eine Immobilie mit einer spanischen Hypothek kauft, muss sie gegen Schäden versichern. Die Versicherung muss mindestens Feuer, Elementarschäden und sonstige Sachschäden abdecken, Diebstahl ausgenommen. Die Versicherungssumme entspricht dem Bewertungswert der Bank ohne den Wert des Grundstücks (Art. 10 Real Decreto 716/2009).

Die Bank darf diese Versicherung verlangen. Sie darf Ihnen aber nicht ihre eigene Police aufzwingen. Nach dem Gesetz über Immobilienkredite muss sie gleichwertige Policen anderer Anbieter akzeptieren, bei Abschluss und bei jeder Verlängerung. Für die Prüfung der fremden Police darf sie keine Gebühr verlangen, und die Kreditkonditionen dürfen sich dadurch nicht verschlechtern (Art. 17.3 Ley 5/2019). Viele Banken bieten trotzdem einen niedrigeren Zins, wenn Sie ihre Versicherung nehmen. Rechnen Sie dann über die gesamte Laufzeit nach. Mehr zu Eigenkapital, Zinsen und Zusatzprodukten steht in unserem Ratgeber zur Hypothek in Spanien.

Drei Bausteine: Gebäude, Hausrat, Haftpflicht

Spanische Versicherer bündeln die Bausteine meist in einer Police, dem seguro de hogar. Wer die Begriffe kennt, versteht die Police auf den ersten Blick.

Gebäude und Inhalt: continente und contenido

Continente ist das Gebäude mit allem, was fest verbaut ist: Mauern, Dach, Fenster, Böden, Leitungen, Einbauküche. Contenido ist der Hausrat, also alles, was Sie beim Umzug mitnehmen würden. Bei einer freistehenden Villa versichern Sie beides selbst. In einer Wohnanlage versichert die Eigentümergemeinschaft in der Regel das Gebäude. Ihre Police deckt dann den Innenausbau Ihrer Wohnung und den Hausrat. Dazu gleich mehr.

Die Haftpflicht ist der unterschätzte Baustein

Die Haftpflicht (responsabilidad civil) zahlt, wenn Sie oder Ihre Immobilie anderen einen Schaden zufügen. Der typische Fall in einer Wohnanlage ist ein Wasserschaden in der Wohnung darunter. Ein geplatzter Schlauch an der Waschmaschine reicht. Achten Sie auf die Versicherungssumme und darauf, ob die Haftpflicht als Eigentümer und als Bewohner gilt. Bei einer vermieteten Wohnung zählt außerdem, ob Schäden durch Mieter oder Gäste eingeschlossen sind.

Unwetter und Überschwemmung zahlt ein staatlicher Fonds

Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben oder außergewöhnliche Stürme zahlt in Spanien nicht Ihr Versicherer, sondern der staatliche Ausgleichsfonds Consorcio de Compensación de Seguros. Er ist automatisch Teil jeder Sachpolice, Sie können ihn weder abwählen noch dazubuchen. Der Zuschlag dafür beträgt bei Wohnungen 0,07 Promille der Versicherungssumme im Jahr — bei 300.000 Euro also 21 Euro. Bei Wohnungen zieht der Fonds keine Selbstbeteiligung ab (Tarif des Consorcio, BOE-A-2018-5115). Voraussetzung ist, dass eine gültige Police besteht. Wer gar nicht versichert ist, bekommt auch vom Fonds nichts.

Die Police der Gemeinschaft deckt das Gebäude, nicht Ihre Wohnung

Viele Käufer gehen davon aus, dass in einer Wohnanlage die Gemeinschaft alles versichert. Das stimmt nur zum Teil. Gesetzlich muss die Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) gar keine Versicherung abschließen. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt ihr, eine Gebäudeversicherung aus dem Rücklagenfonds zu bezahlen, schreibt es aber nicht vor (Art. 9.1 f Ley de Propiedad Horizontal). In der Praxis haben die meisten Anlagen eine Police. Was sie abdeckt, steht im Vertrag der Gemeinschaft.

In der Regel deckt die Gemeinschaftspolice die gemeinsamen Teile: Fassade, Dach, Treppenhaus, Pool, Gärten und die Haftpflicht der Gemeinschaft. Was bei Ihnen bleibt, sind drei Dinge. Erstens der Innenausbau Ihrer Wohnung, je nach Police auch Böden, Bäder und Küche. Zweitens Ihr Hausrat. Drittens Ihre eigene Haftpflicht, etwa für den Wasserschaden beim Nachbarn.

Fordern Sie deshalb vor dem Kauf die Police der Gemeinschaft an. Drei Angaben brauchen Sie daraus: die Versicherungssumme, die Selbstbeteiligung und die Abgrenzung zwischen gemeinsamen und privaten Teilen. Ein guter Verwalter liefert das ohne Rückfrage. Woran Sie einen solchen Verwalter erkennen, steht in unserem Beitrag zur Hausverwaltung in Spanien.

Leerstand ist die häufigste Lücke

Für Eigentümer, die nur einen Teil des Jahres in Spanien verbringen, ist dies der wichtigste Abschnitt. Viele Policen behandeln eine Wohnung, die länger leer steht, anders als eine bewohnte. Wir haben für diesen Beitrag die Bedingungen zweier großer spanischer Versicherer gelesen. Dort liegt die Schwelle bei 30 bis 45 Tagen ohne Unterbrechung. Danach gelten dort unter anderem diese Einschränkungen:

• Wasserschaden: Wer die Haupthähne nicht schließt, wenn die Wohnung länger als 30 Tage leer steht, verliert einen Teil des Schutzes.
• Einbruch: Schmuck und Bargeld sind nach 30 Tagen Leerstand nur noch eingeschränkt oder gar nicht versichert, es sei denn, sie liegen im Tresor.
• Einstufung als Zweitwohnung: Eine Wohnung, die regelmäßig leer steht, gilt als vivienda secundaria. Für sie gelten oft niedrigere Höchstbeträge.

Die Fristen und Folgen unterscheiden sich von Police zu Police. Lesen Sie die Klausel zur unbewohnten Wohnung (vivienda deshabitada) vor dem Abschluss und geben Sie bei der Anfrage ehrlich an, wie viele Monate im Jahr Sie vor Ort sind. Nur eine Police, die zur tatsächlichen Nutzung passt, zahlt im Schadenfall verlässlich. Schließen Sie bei jeder Abreise die Haupthähne. Lassen Sie die Wohnung regelmäßig kontrollieren und dokumentieren Sie die Kontrollen.

„Das größte Problem ist längerer Leerstand. Viele Eigentümer wissen nicht, dass eine Immobilie, die lange leer steht, den Versicherungsschutz bei Wasserschäden, Diebstahl und anderen Schäden beeinträchtigen kann. Entscheidend ist, dass die Police widerspiegelt, wie oft die Immobilie tatsächlich bewohnt ist.“ Maya Kallio und Marco Elsinger, ExpatInsurances.es, Versicherungsmakler für internationale Eigentümer in Spanien (aus dem Englischen übersetzt)

Wer vermietet, braucht eine passende Deckung

Eine Standardpolice für die selbst genutzte Wohnung deckt die Vermietung an Feriengäste oft nur begrenzt oder gar nicht ab. In einem der beiden Bedingungswerke darf eine Zweitwohnung höchstens 90 Tage im Jahr vermietet werden. Wer mehr vermietet, braucht eine Police, die das ausdrücklich einschließt. Achten Sie besonders auf die Haftpflicht gegenüber Gästen und darauf, ob Schäden durch Gäste am Inventar gedeckt sind.

„Eigentümer müssen sicherstellen, dass ihre Versicherung die kurzfristige Ferienvermietung ausdrücklich abdeckt, denn eine normale Hausversicherung schließt gewerbliche Vermietung aus. Besonders wichtig sind die Haftpflicht, Schäden durch Gäste, Diebstahl und Mietausfall. Nicht jeder Versicherer bietet denselben Schutz, deshalb sollte man die Bedingungen genau prüfen.“ Maya Kallio und Marco Elsinger, ExpatInsurances.es, Versicherungsmakler für internationale Eigentümer in Spanien (aus dem Englischen übersetzt)

Die andalusische Verordnung über Ferienwohnungen schreibt keine eigene Versicherung vor. Das gilt für die konsolidierte Fassung, die die Landesregierung veröffentlicht (Decreto 28/2016, zuletzt geändert 2024). Verzichtbar ist sie deshalb nicht. Eine Ferienwohnung mit Touristenlizenz, kurz VFT, ist ein Betrieb mit ständig wechselnden Nutzern. Welche Pflichten die Lizenz sonst mit sich bringt, erklärt unser Ratgeber zur Ferienvermietung in Spanien.

Die deutsche Police reicht für Spanien in der Regel nicht

Deutsche Hausrat- und Wohngebäudeversicherungen gelten für den Versicherungsort, der im Vertrag steht — also für Ihre Wohnung in Deutschland. Die sogenannte Außenversicherung schützt Hausrat zwar weltweit, aber nur, solange er sich vorübergehend außerhalb der Wohnung befindet. Ein Beispiel aus den Bedingungen eines deutschen Versicherers: Im Basistarif gelten mehr als drei Monate nicht mehr als vorübergehend. Die Entschädigung ist dort auf zehn Prozent der Versicherungssumme begrenzt. Eine dauerhaft eingerichtete Wohnung in Spanien fällt damit nicht darunter.

Für die spanische Immobilie brauchen Sie deshalb eine spanische Police. Ein praktisches Kriterium bei der Auswahl ist die Sprache. Ein Schadenfall wird auf Spanisch abgewickelt, und eine Ansprechperson, die Ihre Sprache spricht, erspart Missverständnisse.

Was der Preis einer Police enthält

Belastbare Durchschnittspreise für Hausversicherungen in Spanien gibt es nicht, weil Lage, Größe, Bauart, Versicherungssumme und Nutzung den Preis bestimmen. Zwei Bestandteile sind aber in jeder Rechnung gleich. Auf die Prämie kommt die Versicherungsteuer von acht Prozent, die der Versicherer an Sie weitergibt (Art. 12 Ley 13/1996). Dazu kommt der Zuschlag für den staatlichen Ausgleichsfonds. Mit welchen Beträgen Sie für Versicherung, Gemeinschaft und Steuern im Jahr rechnen können, zeigen zwei Beispielrechnungen in unserem Überblick über die laufenden Kosten einer Immobilie in Spanien.

Die Krankenversicherung gehört zum Aufenthalt, nicht zur Immobilie

Wer länger in Spanien lebt, braucht eine Krankenversicherung, oft als Nachweis für die Aufenthaltsbescheinigung oder ein Visum. Mit der Immobilie hat sie nichts zu tun. Was Sie dazu wissen müssen, steht in unserem Ratgeber für alle, die nach Spanien auswandern.

Sechs Fragen vor dem Abschluss

Bevor Sie eine Police unterschreiben, sollten diese sechs Fragen beantwortet sein:

1. Neuwert oder Zeitwert? Ersetzt die Police den Neupreis oder den Wert nach Abnutzung?
2. Leerstand: Ab wie vielen Tagen gilt die Wohnung als unbewohnt, und was ändert sich dann?
3. Vermietung: Ist die Vermietung an Gäste eingeschlossen, und bis zu wie vielen Tagen im Jahr?
4. Haftpflicht: Wie hoch ist die Versicherungssumme, und gilt sie als Eigentümer und als Bewohner?
5. Selbstbeteiligung: Welchen Teil eines Schadens tragen Sie selbst?
6. Abgrenzung zur Gemeinschaft: Was deckt die Police der Wohnanlage, und wo setzt Ihre an?

Fazit: Erst die Nutzung, dann die Police

Die passende Hausversicherung in Spanien richtet sich weniger nach dem Preis als nach der Nutzung. Wer ganzjährig in Spanien lebt, braucht eine andere Police als jemand, der drei Monate im Jahr kommt oder an Feriengäste vermietet. Klären Sie zuerst, was die Gemeinschaft versichert. Prüfen Sie dann die Klauseln zu Leerstand und Vermietung. Erst danach lohnt der Preisvergleich.

Mit einer Hypothek ist die Gebäudeversicherung Pflicht. Den Anbieter wählen Sie trotzdem selbst.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine verbindliche Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026. Quellen: Real Decreto 716/2009, Art. 10; Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, Art. 17.3; Banco de España, Portal del Cliente Bancario, „¿Puede imponerme el banco su seguro con la hipoteca?“; Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 9.1 f; Resolución de la Dirección General de Seguros y Fondos de Pensiones, Tarifa de recargos del Consorcio de Compensación de Seguros (BOE-A-2018-5115, konsolidierte Fassung); Ley 13/1996, Art. 12 (Impuesto sobre las Primas de Seguros); Decreto 28/2016 der Junta de Andalucía in der konsolidierten Fassung der Junta; Allgemeine Bedingungen DKV Hogar und Generali Hogar; Allgemeine Hausrat-Versicherungsbedingungen der WGV als Beispiel für eine deutsche Hausratpolice. Bedingungen unterscheiden sich von Versicherer zu Versicherer. Maßgeblich ist allein Ihr Vertrag.