KAUF & RECHT · JUNI 2026
Eine Immobilie in Spanien kaufen — der Gedanke ist schnell gefasst. Der Weg dorthin folgt jedoch einem klar geregelten Ablauf, der sich vom deutschen, österreichischen oder schweizerischen Verfahren in wichtigen Punkten unterscheidet.
Wer diesen Ablauf kennt, vermeidet teure Überraschungen. Denn neben dem Kaufpreis fallen Steuern und Gebühren an, die je nach Region und Objektart spürbar ins Gewicht fallen. In Andalusien — der Heimat der Costa del Sol — gelten dabei eigene Sätze.
Dieser Leitfaden führt Sie Schritt für Schritt durch den Kaufprozess. Sie erfahren, welche Dokumente Sie wann brauchen, mit welchen Kaufnebenkosten Sie rechnen müssen und wo die Unterschiede zwischen Bestandsimmobilie und Neubau liegen. Alle Zahlen sind mit offiziellen Quellen belegt.
Die NIE-Nummer ist der erste Schritt
Ohne NIE geht in Spanien beim Immobilienkauf nichts. Die „Número de Identidad de Extranjero" ist die Steuer-Identifikationsnummer für Ausländer. Sie brauchen sie, bevor Sie den Kaufvertrag beim Notar unterschreiben — nicht erst danach.
Ohne diese Nummer können Sie weder die notarielle Kaufurkunde unterzeichnen noch ein Bankkonto eröffnen oder sich ins Grundbuch eintragen lassen. Die NIE ist damit die Eintrittskarte in den gesamten Prozess.
Die gute Nachricht: Die Beantragung ist unkompliziert und günstig. Die offizielle Gebühr beträgt 9,84 Euro und wird über das Formular „Modelo 790, Código 012" der spanischen Polizei entrichtet. Sie können die NIE direkt in Spanien beantragen — oder bequem vorab über ein spanisches Konsulat in Deutschland, Österreich oder der Schweiz. In Spanien ist vorab ein Online-Termin zwingend erforderlich; in beliebten Regionen sollten Sie hierfür einige Wochen Vorlauf einplanen.
Viele Käufer übertragen die Beantragung gleich mit. Ein örtlicher Anwalt oder eine Verwaltungskanzlei (Gestoría) kann die NIE per Vollmacht für Sie besorgen. Das spart Termine und Wege. Wichtig ist nur: Die Nummer muss vorliegen, bevor es zur Beurkundung geht. Planen Sie diesen Schritt deshalb ganz an den Anfang Ihres Zeitplans.
Parallel empfiehlt sich die Eröffnung eines spanischen Bankkontos. Über dieses laufen später Anzahlungen, der Restkaufpreis und die laufenden Nebenkosten wie Strom und Gemeindeabgaben. Auch hierfür ist die NIE die Voraussetzung.
Immobilie in Spanien kaufen: der Ablauf Schritt für Schritt
Der Immobilienkauf in Spanien folgt einem bewährten Ablauf in mehreren Stufen. Jede Stufe hat ihre eigene rechtliche Bedeutung — und ihre eigenen Fallstricke.
Am Anfang steht die Reservierung. Mit einem Reservierungsvertrag und einer Anzahlung von in der Praxis rund 3.000 bis 6.000 Euro wird die Immobilie für Sie vom Markt genommen. Bei Villen kann diese Gebühr höher liegen.
Es folgt die rechtliche Prüfung. Ein auf Immobilienrecht spezialisierter Anwalt prüft die Eigentumsverhältnisse, mögliche Lasten und Schulden sowie alle erforderlichen Lizenzen. Dieser Schritt ist freiwillig — aber dringend zu empfehlen. Er schützt Sie vor genau den Problemen, die später teuer werden.
Zentrales Dokument ist dabei der einfache Grundbuchauszug (Nota Simple). Er zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken oder Pfandrechte eingetragen sind. Geprüft werden außerdem offene Gemeindeabgaben, das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft und die Bewohnbarkeitsbescheinigung. Erst wenn hier alles sauber ist, geht es weiter.
Ist alles in Ordnung, schließen die Parteien den privaten Kaufvertrag (Contrato de Arras). Üblich ist hier eine Anzahlung von rund 10 Prozent des Kaufpreises. Springt der Käufer ab, verfällt diese Anzahlung; springt der Verkäufer ab, muss er sie doppelt zurückzahlen.
Den Abschluss bildet der Notartermin. Hier wird die Escritura Pública — die öffentliche Kaufurkunde — beurkundet, der Restkaufpreis bezahlt und das Eigentum übertragen. Danach erfolgt die Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad). Erst damit sind Sie offiziell und rechtssicher Eigentümer.
Wie lange dauert das Ganze? Von der Reservierung bis zur Beurkundung vergehen häufig vier bis acht Wochen. Den Takt bestimmt vor allem die rechtliche Prüfung. Können Sie zum Notartermin nicht persönlich erscheinen, lässt sich der Kauf auch über eine notarielle Vollmacht abwickeln. Ihr Anwalt vertritt Sie dann vor Ort.
Ein Hinweis zur Reihenfolge: Geben Sie keine Anzahlung, bevor die rechtliche Prüfung läuft. Seriöse Makler und Bauträger akzeptieren das. Wer hier Druck macht, ist ein Warnsignal. Ihr Geld sollte erst fließen, wenn die Eckdaten der Immobilie geprüft sind.
Was der Kauf wirklich kostet: die Nebenkosten im Detail
Der Kaufpreis ist nur ein Teil der Rechnung. Hinzu kommen Steuern und Gebühren, die Sie von Anfang an einplanen sollten. In Andalusien bewegen sich diese Kaufnebenkosten bei einer Bestandsimmobilie insgesamt bei rund 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, kurz ITP). In Andalusien beträgt sie seit April 2021 einheitlich 7 Prozent des Kaufpreises. Für Wohnimmobilien bis 150.000 Euro gilt unter Bedingungen ein ermäßigter Satz von 6 Prozent. Sie wird über das Modelo 600 erklärt — innerhalb von 30 Werktagen nach der Beurkundung.
Ein Hinweis für den Vergleich: Die ITP ist Ländersache und unterscheidet sich je nach Region. Andalusien zählt mit seinen 7 Prozent zu den günstigeren Regionen Spaniens. Für junge Käufer unter 36 Jahren oder beim Erwerb in entvölkerten Gemeinden kann der Satz unter Bedingungen sogar auf 3,5 Prozent sinken. Die Steuer trägt grundsätzlich der Käufer.
Hinzu kommen die Notar- und Grundbuchgebühren. Beide sind gesetzlich geregelt und gestaffelt nach Kaufpreis. Für den Notar sollten Sie etwa 0,3 bis 0,5 Prozent ansetzen, für die Grundbucheintragung rund 0,1 bis 0,3 Prozent.
Schließlich das Anwaltshonorar. In der Praxis liegt es bei etwa 1 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Diese Ausgabe ist gut investiert: Ein guter Anwalt zahlt sich durch vermiedene Risiken meist um ein Vielfaches aus.
Rechenbeispiel: 300.000 € Bestandsimmobilie
Grunderwerbsteuer (ITP, 7 %): 21.000 €
Anwalt (rund 1 %): ca. 3.000 €
Notar & Grundbuch: ca. 3.000 €
Nebenkosten gesamt: rund 27.000 € — etwa 9 % zusätzlich zum Kaufpreis.
Planen Sie sicherheitshalber mit 10 bis 12 Prozent. So sind kleinere Posten wie Übersetzungen, eine Gestoría oder Kontogebühren bereits abgedeckt. Wer mit dieser Reserve kalkuliert, erlebt am Notartag keine Überraschung.
Finanzierung: Hypothek in Spanien als DACH-Käufer
Viele deutsche, österreichische und Schweizer Käufer fragen sich, ob sie für eine Spanien-Immobilie überhaupt eine Finanzierung bekommen — und zu welchen Konditionen. Die kurze Antwort: Ja, das ist möglich. Aber die Spielregeln unterscheiden sich von dem, was Sie aus dem DACH-Raum kennen.
Eigenkapital: Mit mindestens 40 Prozent rechnen
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten in der Regel mit 60 bis 70 Prozent des Immobilienwerts (Loan-to-Value, kurz LTV). Das bedeutet: Mindestens 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises müssen Sie als Eigenkapital einbringen — zuzüglich der Kaufnebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent.
Konkret für eine Immobilie von 300.000 Euro: Eigenkapital (30–40 %) zwischen 90.000 und 120.000 Euro, Kaufnebenkosten (ca. 10 %) rund 27.000 bis 30.000 Euro — ergibt eine Gesamtliquidität von ca. 117.000 bis 150.000 Euro.
Planen Sie lieber mit 40 % Eigenkapital. Wer knapp kalkuliert, hat bei Wechselkursschwankungen (relevant für Schweizer Käufer) oder unerwarteten Nebenkosten keinen Puffer.
Zinsen und Laufzeiten 2026
Im Jahr 2026 bewegen sich die Hypothekenzinsen in Spanien für Nicht-Residenten je nach Bank und Profil bei: Festzins (10–20 Jahre) ab ca. 3,2 % p.a., variabler Zins bei Euribor + 1,8–2,5 %, Laufzeit maximal 20–25 Jahre. Aktiv für DACH-Käufer tätig sind CaixaBank (HolaBank), Sabadell, BBVA, Bankinter und Santander — alle akzeptieren deutschsprachige Einkommensnachweise.
Was die Bank verlangt
Für den Hypothekenantrag benötigen Sie: NIE-Nummer (Pflicht), die letzten zwei bis drei Jahressteuererklärungen aus dem Heimatland, aktuelle Gehaltsabrechnungen oder Gewinn- und Verlustrechnungen (Selbstständige), Kontoauszüge der letzten drei Monate sowie die Kaufvertragsunterlagen. Die Schuldenquote — alle monatlichen Kreditverpflichtungen geteilt durch das Bruttoeinkommen — darf in der Regel 35 Prozent nicht überschreiten.
Tipp: Hypothekenmakler oder Hausbank?
Ein auf DACH-Käufer spezialisierter Hypothekenmakler (Broker) kann oft bessere Konditionen aushandeln als der Direktweg zur Bank, weil er mehrere Institute gleichzeitig anfragen kann. Achten Sie darauf, dass der Makler nur vom Erfolgsfall vergütet wird. Alternativ: Deutsche oder Schweizer Finanzierung nutzen und das Kapital nach Spanien überweisen — fragen Sie Ihre Hausbank, ob sie internationale Immobilienkredite anbietet.
Eine ausführliche Übersicht zu Zinsen, Beleihung, den aktiven Banken und dem Antragsweg finden Sie in unserem Ratgeber zur Hypothek in Spanien für Deutsche und Österreicher.
Bestandsimmobilie oder Neubau? Der steuerliche Unterschied
Ein entscheidender Punkt wird oft übersehen: Bei einem Neubau direkt vom Bauträger gilt eine andere Steuerlogik als bei einer Bestandsimmobilie. Wie der Off-Plan-Kauf im Detail abläuft und wie Ihre Anzahlungen gesetzlich abgesichert sind, erklärt unser Ratgeber zum Neubau in Spanien kaufen (Off-Plan an der Costa del Sol).
Ein wichtiger Hinweis für Käufer, die nicht nur an der Costa del Sol suchen: Die Grunderwerbsteuer (ITP) ist Ländersache und variiert erheblich. Ein Überblick der wichtigsten Regionen:
| Region | ITP Bestandsimmobilie | IVA + AJD Neubau |
|---|---|---|
| Andalusien (Costa del Sol) | 7 % | 10 % + 1,2 % |
| Madrid | 6 % | 10 % + 0,75 % |
| Katalonien | 10 % | 10 % + 1,5 % |
| Valencia (Costa Blanca) | 10 % | 10 % + 1,5 % |
| Balearen (Mallorca) | 8–13 % (gestaffelt) | 10 % + 1,2 % |
| Kanarische Inseln | 6,5 % | 7 % IGIC + 1 % |
Quelle: Junta de Andalucía, Generalitat de Catalunya, Consell de Mallorca, Gobierno de Canarias (Stand 2026)
Statt der Grunderwerbsteuer fällt beim Neubau die Mehrwertsteuer (IVA) von 10 Prozent an. Dazu kommt die Stempelsteuer (Actos Jurídicos Documentados, AJD), die in Andalusien 1,2 Prozent beträgt. Zusammen liegen die reinen Steuern beim Neubau also etwas höher als bei einer Bestandsimmobilie. Wie die steuerliche Belastung im laufenden Besitz aussieht, haben wir in unserem Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienkauf ausführlich dargestellt.
Denken Sie auch an die laufenden Kosten nach dem Kauf. Dazu zählen die jährliche Grundsteuer (IBI), die Müllgebühr, bei Wohnanlagen das Hausgeld der Eigentümergemeinschaft (Comunidad) sowie die jährliche Steuererklärung für Nicht-Residenten. Diese Posten sind überschaubar, sollten aber von Beginn an mitbedacht werden. Wer die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern an Feriengäste vermieten möchte, findet die Regeln zu Lizenz, Steuern und realistischen Renditen in unserem Ratgeber zur Ferienvermietung in Spanien.
Unser Rat für die Vorbereitung: Kalkulieren Sie die Nebenkosten von Anfang an in Ihr Budget ein. Beantragen Sie die NIE frühzeitig. Und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt, der nicht vom Verkäufer empfohlen wurde. Diese drei Schritte entscheiden mehr über einen reibungslosen Kauf als jede Preisverhandlung.
Häufige Fehler — und wie Sie sie vermeiden
Die meisten Probleme beim Immobilienkauf in Spanien entstehen nicht durch böse Absicht, sondern durch fehlende Vorbereitung. Vier Punkte sehen wir besonders häufig:
- Anzahlung vor der Prüfung: Geld fließt, bevor Eigentum und Lasten geklärt sind. Drehen Sie die Reihenfolge um.
- Nebenkosten unterschätzt: Wer nur den Kaufpreis kalkuliert, steht am Notartag plötzlich vor 10 bis 12 Prozent Zusatzkosten.
- Anwalt vom Verkäufer: Ein wirklich unabhängiger Anwalt vertritt nur Ihre Interessen — nicht die der Gegenseite.
- NIE zu spät beantragt: Ohne Nummer kein Notartermin. Setzen Sie diesen Schritt ganz an den Anfang.
Wer diese vier Punkte beachtet, hat die häufigsten Stolperfallen bereits umgangen. Der Rest ist Routine — und genau dafür ist der spanische Kaufprozess gemacht.
Häufige Fragen zum Immobilienkauf in Spanien
Kann ich als Deutscher ohne Wohnsitz in Spanien kaufen?
Ja, uneingeschränkt. EU-Bürger — also auch Deutsche, Österreicher und Schweizer — dürfen in Spanien Immobilien kaufen, ohne dort ihren Wohnsitz zu haben. Sie benötigen lediglich die NIE-Nummer und ein spanisches Bankkonto. Der Kauf ist rechtlich gleichwertig mit dem Erwerb durch einen Residenten.
Wie lange dauert der Kaufprozess von Anfang bis Ende?
In der Regel vier bis acht Wochen von der Reservierung bis zum Notartermin. Den größten Zeitpuffer verursacht die rechtliche Due-Diligence-Prüfung (ein bis drei Wochen) und — falls noch nicht vorhanden — die Beantragung der NIE (bis zu vier Wochen in beliebten Regionen). Wer NIE und spanisches Konto bereits hat und eine gut dokumentierte Immobilie kauft, kann den Prozess auf drei bis vier Wochen komprimieren.
Brauche ich einen eigenen Anwalt oder reicht der Notar?
Sie brauchen einen eigenen, unabhängigen Anwalt — der Notar reicht nicht. Der spanische Notar beurkundet den Kauf und stellt die formale Rechtmäßigkeit sicher, prüft aber nicht, ob die Immobilie lastenfrei ist, ob Baugenehmigungen vorliegen oder ob der Verkäufer berechtigt ist zu verkaufen. Das ist Aufgabe Ihres Anwalts. Beauftragen Sie keinen Anwalt, der vom Makler oder Bauträger empfohlen wurde — er muss ausschließlich Ihre Interessen vertreten.
Wie viel Eigenkapital brauche ich als Nicht-Resident für eine Hypothek?
Spanische Banken finanzieren Nicht-Residenten typischerweise mit 60 bis 70 Prozent des Immobilienwerts. Sie müssen also mindestens 30 bis 40 Prozent des Kaufpreises als Eigenkapital mitbringen — zusätzlich zu den Kaufnebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent. Für eine 300.000-Euro-Immobilie bedeutet das eine Gesamtliquidität von rund 117.000 bis 150.000 Euro.
Was ist der Unterschied zwischen Arras-Vertrag und Escritura?
Der Arras-Vertrag (Contrato de Arras Penitenciales) ist ein privater Vorvertrag, bei dem der Käufer eine Anzahlung von üblicherweise 10 Prozent des Kaufpreises leistet. Er bindet beide Parteien: Springt der Käufer ab, verfällt die Anzahlung; springt der Verkäufer ab, muss er sie doppelt zurückzahlen. Die Escritura Pública hingegen ist die notarielle Kaufurkunde, die den Eigentumsübergang besiegelt. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch (Registro de la Propiedad) sind Sie rechtssicher Eigentümer.
Muss ich in Spanien Steuern zahlen, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?
Ja. Als Nicht-Resident müssen Sie auch ohne Mieteinnahmen die sogenannte Imputación de Rentas Inmobiliarias versteuern — eine fiktive Mietsteuer auf Basis von 1,1 Prozent des Katasterwerts. EU-Bürger zahlen darauf 19 Prozent (IRNR). Dazu kommt die jährliche Steuererklärung in Spanien. Das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen Deutschland und Spanien verhindert, dass Sie dieselbe Steuer zweimal zahlen. Lassen Sie sich von einem Gestor oder Steuerberater mit Spanien-Erfahrung beraten.
Weiterführende Ratgeber rund um den Kauf
Der Kauf ist ein Zusammenspiel aus Ablauf, Finanzierung, Steuern und der richtigen Lage. In diesen vertiefenden Beiträgen gehen wir auf die einzelnen Bausteine ein:
Kaufprozess im Detail
- Neubau in Spanien kaufen 2026: Off-Plan an der Costa del Sol
- Ferienvermietung in Spanien: Lizenz, Steuern & Rendite
In Kürze: „NIE-Nummer beantragen — Schritt für Schritt".
Finanzierung & Steuern
Markt & Standorte
Fazit: planbar, wenn man den Ablauf kennt
Der Immobilienkauf in Spanien ist kein Hexenwerk. Er ist ein klar strukturierter Prozess mit festen Schritten und kalkulierbaren Kosten. Wer die NIE rechtzeitig beantragt, die Nebenkosten von rund 10 bis 12 Prozent einplant und sich rechtlich begleiten lässt, kauft sicher.
Die Costa del Sol bleibt für Käufer aus dem DACH-Raum einer der attraktivsten Märkte Europas. Mit der richtigen Vorbereitung wird aus dem Traum vom Zuhause am Mittelmeer ein verlässliches Investment.
Unser Tipp zum Schluss: Lassen Sie sich nicht von der fremden Sprache und den spanischen Fachbegriffen abschrecken. Ein erfahrener Anwalt und eine gute Gestoría übersetzen den Prozess für Sie. Ihre Aufgabe ist es, die richtigen Fragen zu stellen und Ihr Budget realistisch zu planen. Den Rest können Sie in vertrauensvolle Hände geben.
Quellen (je Kennzahl zwei unabhängige Belege):
NIE-Gebühr 9,84 € (Modelo 790/012): Policía Nacional — Sede Electrónica · One.gob.es (Punto de Atención al Inversor)
Grunderwerbsteuer ITP 7 % Andalusien: Junta de Andalucía (Consejería de Hacienda) · idealista (Steuerübersicht 2026)
Neubau IVA 10 %: Agencia Tributaria (AEAT) — Sede · idealista
AJD Andalusien 1,2 %: Junta de Andalucía · Agencia Tributaria / Notarios y Registradores
Notar- & Grundbuchgebühren (geregelt, gestaffelt): Notarios y Registradores · idealista
Frist Steuererklärung 30 Werktage (Modelo 600): Junta de Andalucía · Agencia Tributaria de Andalucía
Nebenkosten gesamt ~10–12 %: idealista · Colegio Notarial
Hinweis: Dieser Beitrag dient ausschließlich der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung. Angaben zu Steuern, Recht und Preisen können sich ändern und hängen vom Einzelfall ab. Bitte lassen Sie sich vor einer Entscheidung von qualifizierten Fachleuten (z. B. Anwalt, Steuerberater) beraten.
SPANIENTRENDS INSIDER
Bleiben Sie informiert. Kostenlos.
Abonnieren Sie den Spanientrends Insider — und bleiben Sie über den spanischen Immobilienmarkt, Recht und Steuern immer auf dem neuesten Stand. Kostenlos und ohne Maklerinteresse.
Kostenlos abonnieren — Insider werden