Ferienvermietung in Spanien: Was DACH-Eigentümer wissen müssen

KAUF & RECHT · JULI 2026

Eine Immobilie an der Costa del Sol kaufen und sie in den eigenen Abwesenheitszeiten vermieten – für viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist das der Plan, mit dem sich die Traumimmobilie teilweise selbst trägt. Die Rechnung kann aufgehen. Sie setzt aber voraus, dass Sie drei Dinge im Griff haben: die touristische Lizenz, die Steuer und die Verwaltung aus der Ferne.

Denn Ferienvermietung in Spanien ist heute deutlich stärker reguliert als noch vor wenigen Jahren. Andalusien hat die Anforderungen an touristische Wohnungen zuletzt mehrfach verschärft, Eigentümergemeinschaften können neue Ferienvermietungen inzwischen blockieren, und die Buchungsplattformen kontrollieren strenger, wer legal inseriert.

Dieser Beitrag zeigt, worauf es für Eigentümer aus dem DACH-Raum wirklich ankommt – von der Lizenz über realistische Renditen bis zur Steuer. Alle rechtlichen und steuerlichen Angaben sind mit offiziellen Quellen belegt; sie ersetzen keine individuelle Beratung durch einen Anwalt oder Gestor.

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Warum Spanien für Ferienvermieter interessant ist

Die Costa del Sol ist einer der nachfragestärksten Ferienmärkte Europas – mit einer langen Saison, gutem Fluganschluss über Málaga und einer internationalen Gästestruktur. Für Eigentümer bedeutet das: Die Vermietungsmonate beschränken sich nicht auf Juli und August, sondern reichen dank mildem Klima bis weit in Frühjahr und Herbst hinein.

Hinzu kommt ein struktureller Vorteil gegenüber der Langzeitvermietung. Wer kurzzeitig an Feriengäste vermietet, erzielt pro Nacht deutlich höhere Preise als bei einem Dauermietvertrag – und bleibt flexibel, die Immobilie in ausgewählten Wochen selbst zu nutzen. Genau diese Kombination aus Eigennutzung und Teilrefinanzierung macht das Modell für viele DACH-Käufer attraktiv.

Der Preis für diese Vorteile ist Aufwand und Regulierung. Kurzzeitvermietung ist ein kleines Dienstleistungsgeschäft: Reinigung, Gästekommunikation, Schlüsselübergabe und Instandhaltung fallen bei jedem Wechsel an. Und ohne gültige Lizenz sowie korrekte Steuererklärung wird aus der Renditeidee schnell ein Risiko. Die folgenden Abschnitte gehen die drei entscheidenden Bausteine der Reihe nach durch.

Touristenlizenz: Voraussetzung und Beantragung in Andalusien

Wer an der Costa del Sol legal an Feriengäste vermieten will, braucht eine Registrierung als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) bei der Junta de Andalucía. Ohne diese Nummer ist die Kurzzeitvermietung nicht zulässig – und die großen Plattformen listen Inserate ohne gültige Registrierung zunehmend aus.

Die Registrierung läuft über eine sogenannte declaración responsable, eine Verantwortungserklärung, die online beim Tourismusregister der Junta eingereicht wird. Nach vollständiger Einreichung erhalten Eigentümer in der Regel innerhalb weniger Tage bis Wochen eine Registrierungsnummer im Format VFT/MA/XXXXX (MA für die Provinz Málaga). Rechnen Sie realistisch mit einigen Wochen, bis alle Unterlagen zusammengestellt sind.

Die Wohnung muss dafür bestimmte technische Mindeststandards erfüllen. Dazu gehören unter anderem:

• Klimatisierung: Klimaanlage und Heizung in den Schlaf- und Wohnbereichen
• WLAN für die Gäste
• eine vollständig ausgestattete Küche (Kühlschrank, Kochfeld, Geschirr, Utensilien)
• ein Erste-Hilfe-Kasten sowie die offiziellen Beschwerdeformulare der Junta
• frische Bettwäsche und Handtücher sowie professionelle Reinigung zwischen den Aufenthalten

Hinzu kommt eine Pflicht, die viele Eigentümer unterschätzen: Die Gästedaten müssen innerhalb von 24 Stunden bei den Behörden gemeldet werden – ein Schritt, den professionelle Verwalter automatisiert übernehmen.

Andalusien hat den rechtlichen Rahmen zuletzt mehrfach angepasst (u. a. durch das Decreto 31/2024 und Folgeregelungen 2025), unter anderem mit strengeren Vorgaben und der schrittweisen Umstellung der Bezeichnung. Die Grundlogik – Registrierung, technische Anforderungen, Gästemeldung – bleibt bestehen; im Detail lohnt sich vor der Antragstellung ein Blick auf den aktuellen Stand.

Zwei Punkte, die vor dem Kauf entscheidend sind

Erstens die Eigentümergemeinschaft. Seit der Reform der spanischen Wohnungseigentumsgesetzgebung (Ley de Propiedad Horizontal), die im April 2025 in Kraft trat, können Gemeinschaften neue touristische Vermietungen mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit beschränken oder untersagen. Vor dem Kauf einer Wohnung, die Sie vermieten wollen, sollten Sie daher unbedingt die Statuten der Gemeinschaft und bestehende Beschlüsse prüfen lassen – ein nachträgliches Veto kann Ihr Vermietungsmodell unmöglich machen.

Zweitens die Frage der nationalen Registrierung. In den Jahren 2024/2025 hatte Spanien zusätzlich zur regionalen Lizenz eine bundesweite Einheitsregistrierung mit eigener Nummer (NRA) eingeführt. Diese wurde jedoch vom spanischen Obersten Gerichtshof mit Urteil 620/2026 vom 21. Mai 2026 für nichtig erklärt – dem Staat fehle die Zuständigkeit, ein nationales Register über die bereits bestehenden Register der autonomen Regionen zu stellen. Für die Costa del Sol bedeutet das: Maßgeblich ist wieder allein die Registrierung im andalusischen Tourismusregister (RTA), also Ihre VFT-Nummer. Bestehen bleiben lediglich die digitale zentrale Anlaufstelle und die Meldepflichten der Buchungsplattformen (Airbnb, Booking), die weiterhin Daten übermitteln und Registrierungen prüfen. Wer seit Juli 2025 bereits eine nationale NRA-Nummer beantragt hatte, sollte prüfen lassen, dass die Immobilie korrekt im RTA registriert ist.

Wie der Immobilienkauf in Spanien insgesamt abläuft – von der NIE über den Notar bis zu den Nebenkosten –, zeigt unser umfassender Leitfaden zum Immobilienkauf in Spanien (Ablauf & Kosten).

Realistische Mietrenditen an der Costa del Sol

Die entscheidende Frage lautet: Was bleibt am Ende übrig? Hier lohnt sich ein nüchterner Blick, denn zwischen der Bruttomiete und dem tatsächlichen Ertrag liegt eine ganze Kostenkette.

Als grobe Orientierung erzielen gut gelegene Ferienimmobilien an der Costa del Sol Bruttorenditen im mittleren einstelligen Prozentbereich – abhängig von Lage, Ausstattung, Auslastung und Saison. Kurzzeitvermietung liegt pro Nacht deutlich über der Langzeitmiete, verursacht aber auch mehr Aufwand und Leerstand zwischen den Buchungen. Diese Spanne ist eine Größenordnung, kein Versprechen: Die konkrete Rendite hängt stark von der einzelnen Immobilie ab und sollte vor dem Kauf individuell durchgerechnet werden.

Von der Bruttomiete gehen ab:

• Verwaltung / Management: bei Fremdverwaltung typischerweise rund 20–25 % der Mieteinnahmen
• Reinigung nach jedem Aufenthalt
• Plattformgebühren (Airbnb, Booking etc.)
• Instandhaltung, Nebenkosten und Gemeinschaftsgebühren (Comunidad)
• Steuern (siehe nächster Abschnitt)
• Leerstand in der Nebensaison

Wer diese Positionen realistisch ansetzt, kommt bei der Nettorendite spürbar unter dem Bruttowert heraus. Das ist kein Argument gegen die Ferienvermietung – wohl aber gegen zu optimistische Renditeversprechen. Der ehrliche Rechenweg lautet: erzielbare Nächte × realistische Nächtigungsrate × Auslastung, minus die vollständige Kostenkette. Erst diese Zahl zeigt, ob sich das Modell für Ihre konkrete Immobilie trägt.

Steuern für nicht-residente Vermieter in Spanien

Mieteinnahmen aus einer spanischen Immobilie sind in Spanien steuerpflichtig – auch dann, wenn Sie Ihren Wohnsitz in Deutschland, Österreich oder der Schweiz haben. Versteuert wird über die Einkommensteuer für Nichtansässige (IRNR) mittels Modelo 210. Und hier gibt es einen für DACH-Eigentümer entscheidenden Unterschied:

• EU-/EWR-Residenten (Deutschland, Österreich) zahlen 19 % – und zwar auf den Nettoertrag. Direkt mit der Vermietung verbundene Kosten wie Finanzierungszinsen, Instandhaltung, Versicherung oder anteilige Gemeinschaftsgebühren sind abzugsfähig.
• Residenten aus Drittstaaten (Schweiz) zahlen 24 % – auf die Bruttomiete, ohne Kostenabzug.

Für Käufer aus Deutschland und Österreich ist die Ferienvermietung steuerlich also klar günstiger gestellt als für Käufer aus der Schweiz. Schweizer Eigentümer sollten diesen Unterschied von Beginn an in ihre Kalkulation einrechnen.

Die Erklärung erfolgt regelmäßig über das Modelo 210; die Fristen richten sich nach dem jeweiligen Steuerjahr. Wird die Immobilie zeitweise gar nicht vermietet, fällt für diese Zeiträume zusätzlich die spanische Nutzungswert-Besteuerung (imputación de rentas) an. In der Praxis übernehmen die meisten Eigentümer diese Erklärungen über einen Gestor.

Hinweis: Dies ist eine allgemeine Einordnung, keine Steuerberatung. Doppelbesteuerungsabkommen und Ihre persönliche Situation im Wohnsitzland sind gesondert zu betrachten – klären Sie die konkrete Belastung mit einem auf Spanien spezialisierten Steuerberater.

Verwaltung aus der Distanz: Hausverwalter vs. Plattformen

Der Punkt, an dem Ferienvermietung aus dem DACH-Raum am häufigsten scheitert, ist nicht die Lizenz – es ist der Alltag. Gästewechsel, Reinigung, Check-in, Notfälle: All das passiert 1.500 Kilometer entfernt und lässt sich aus der Ferne kaum selbst stemmen. Zwei Wege stehen zur Wahl.

Der professionelle Verwalter (Property Manager). Eine spezialisierte Agentur vor Ort übernimmt das komplette Paket: Inserate, Preissteuerung, Gästekommunikation, Check-in und Reinigung, Behördenmeldung der Gäste, kleinere Instandhaltung. Kostenpunkt sind meist rund 20–25 % der Mieteinnahmen. Dafür läuft die Vermietung weitgehend passiv – der richtige Weg für Eigentümer, die Distanz und wenig Zeit haben.

Die Selbstverwaltung über Plattformen. Wer näher am Geschehen ist (oder ein verlässliches Netzwerk vor Ort hat), kann über Airbnb und Booking selbst inserieren und so die Verwaltungsmarge sparen. Der Preis dafür ist Ihre Zeit: Anfragen, Kalenderpflege, Reinigungskoordination und die rechtlichen Pflichten – von der Lizenznummer im Inserat bis zur fristgerechten Gästemeldung – liegen dann bei Ihnen.

Für die meisten Fernkäufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist die professionelle Verwaltung die realistischere Option. Sie kostet Rendite, kauft aber genau das, was aus der Ferne fehlt: Verlässlichkeit und Rechtssicherheit im Tagesgeschäft.

Fazit: Lohnt sich die Ferienvermietung?

Ja – wenn Sie mit realistischen Zahlen rechnen und die Rahmenbedingungen vorher klären. Die Ferienvermietung an der Costa del Sol kann eine Immobilie spürbar mittragen und zugleich die Eigennutzung offenhalten. Sie ist aber kein Selbstläufer, sondern ein reguliertes kleines Geschäft.

Drei Dinge entscheiden über Erfolg oder Frust: eine gültige VFT-Lizenz (und die Gewissheit, dass Gemeinschaft und lokale Regeln die Vermietung erlauben), eine ehrliche Renditerechnung nach Abzug aller Kosten und Steuern, sowie eine verlässliche Verwaltung vor Ort. Wer diese drei Punkte vor dem Kauf prüft – idealerweise mit Anwalt und Gestor an der Seite –, trifft eine belastbare Entscheidung statt einer optimistischen Wette.

Passt gut: Neubau in Spanien kaufen: Off-Plan an der Costa del Sol – wie der Kauf einer noch nicht fertiggestellten Immobilie funktioniert und wie Anzahlungen abgesichert sind.

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Häufige Fragen zur Ferienvermietung in Spanien

Brauche ich für die Ferienvermietung an der Costa del Sol eine Lizenz?

Ja. Für die Kurzzeitvermietung ist eine Registrierung als Vivienda con Fines Turísticos (VFT) bei der Junta de Andalucía erforderlich; die Nummer muss auf Buchungsplattformen angezeigt werden.

Wie werden Mieteinnahmen für Nicht-Residenten besteuert?

Über das Modelo 210 (IRNR). EU-/EWR-Residenten (Deutschland, Österreich) zahlen 19 % auf den Nettoertrag mit Kostenabzug, Residenten aus Drittstaaten (Schweiz) 24 % auf die Bruttomiete ohne Abzug.

Kann die Eigentümergemeinschaft die Ferienvermietung verbieten?

Seit der LPH-Reform (April 2025) kann eine Gemeinschaft neue touristische Vermietungen mit Drei-Fünftel-Mehrheit beschränken oder untersagen. Die Statuten sollten vor dem Kauf geprüft werden.

Welche Rendite ist realistisch?

Gut gelegene Ferienimmobilien erzielen brutto meist im mittleren einstelligen Prozentbereich; nach Verwaltung (~20–25 %), Reinigung, Steuern und Leerstand liegt die Nettorendite spürbar darunter.