Zwei Entscheidungen aus diesem Herbst betreffen jeden, der in Marbella eine Immobilie kaufen will. Die Stadt hat einen neuen Bebauungsplan beschlossen, der den Plan von 1986 ablösen soll. Und die andalusische Regierung will die Grunderwerbsteuer auf Bestandsimmobilien ab 2027 senken. Beides ist noch nicht abgeschlossen. Dieser Beitrag zeigt, was feststeht, was offen ist und was Sie daraus für Ihren Kauf ableiten sollten.

Rechtsstand 16. Oktober 2026: Der Bebauungsplan (PGOM) wurde am 18. September 2026 vom Stadtrat beschlossen und am 9. Oktober 2026 im Amtsblatt Andalusiens (BOJA Nr. 197) bekannt gemacht. Die Veröffentlichung im Amtsblatt der Provinz Málaga (BOP) steht aus. Die Steuersenkung ist angekündigt und hängt am Haushalt 2027.

Das Wichtigste in Kürze: beschlossen ist nicht in Kraft

Marbella plant seit 2015 wieder mit dem Plan von 1986

Ein Bebauungsplan legt fest, wie eine Gemeinde wachsen darf: welcher Boden Stadtgebiet ist, welcher geschützt bleibt, wo Straßen, Schulen und Grünflächen liegen und wie viel wo gebaut werden darf. In Spanien entscheidet er darüber, ob ein Haus auf einem Grundstück steht, auf dem es gebaut werden durfte.

Warum der Plan von 2010 gekippt wurde

Marbella hatte 2010 einen neuen Plan beschlossen. Er sollte vor allem die Folgen der 1990er- und frühen 2000er-Jahre ordnen, als tausende Wohnungen mit Genehmigungen entstanden, die nicht zum geltenden Planungsrecht passten. Im November 2015 erklärte der Oberste Gerichtshof Spaniens (Tribunal Supremo) diesen Plan für nichtig. Seitdem gilt wieder der Plan von 1986. Wohnungen, die seither gebaut wurden und nicht zu diesen Regeln passen, standen damit erneut in einer rechtlichen Grauzone. Damals war von mehr als 16.500 betroffenen Wohnungen die Rede, laut Berichten von Olive Press und Terra Meridiana vom November 2015.

PGOM und POU: Rahmenplan und Detailplan

Das neue Planungsrecht besteht aus zwei Teilen. Grundlage ist das andalusische Bodengesetz von 2021, kurz LISTA.

• Der PGOM (Plan General de Ordenación Municipal) ist der Rahmenplan. Er legt fest, wie der Boden eingestuft wird, wo die großen Verkehrs- und Grünachsen verlaufen und welche Flächen für öffentliche Einrichtungen reserviert sind.
• Der POU (Plan de Ordenación Urbana) ist der Detailplan. Er wird für das Stadtgebiet regeln, was auf jedem Grundstück erlaubt ist: Höhe, Dichte, Nutzung. Er ist noch in Arbeit, einen Termin gibt es nicht.

Marbella ist die erste Gemeinde Andalusiens, deren Rahmenplan nach dem neuen Gesetz beschlossen wurde.

Der Zeitplan vom Ratsbeschluss bis zur Detailplanung

Bis zur Veröffentlichung im BOP gilt weiter der Rahmen von 1986. In den zwei Monaten danach sind Klagen möglich, und der Plan von 2010 zeigt, dass ein Bebauungsplan noch Jahre nach seinem Beschluss gekippt werden kann. Wir aktualisieren diesen Beitrag, sobald das Datum feststeht.

Der Plan vergrößert das Stadtgebiet und reserviert Fläche für bezahlbares Wohnen

Nach Angaben der Stadt stuft der PGOM rund 53 Millionen Quadratmeter als Stadtgebiet ein, gegenüber rund 40 Millionen bisher. Bei Umgestaltungsflächen sind 20 % der Wohnfläche für bezahlbaren Wohnraum reserviert. Außerdem soll der Plan die Lage von rund 18.000 Wohnungen klären, die durch die Planungsgeschichte der Stadt aus dem geltenden Recht gefallen waren. Das berichten Europa Press und El Periódico de Marbella übereinstimmend.

Für Käufer bedeutet das vor allem eines: mehr Rechtssicherheit auf Ebene der Stadt. Marbella bekommt wieder einen aktuellen Plan, der die Stadt so abbildet, wie sie tatsächlich gebaut ist. Eine Preisprognose lässt sich daraus nicht ableiten. Manche Lagen profitieren von klareren Regeln, in anderen wird in der Nachbarschaft mehr gebaut. Die Wirkung ist örtlich, nicht marktweit.

Der PGOM legalisiert keine Immobilie automatisch

Der Plan ordnet Flächen ein. Ob eine bestimmte Wohnung vollständig legal ist, hängt weiter an ihren eigenen Unterlagen: an der Baugenehmigung, an der Bezugsgenehmigung (licencia de primera ocupación) oder der Erklärung, die sie heute ersetzt, und daran, ob das heutige Gebäude dem genehmigten entspricht.

Manche Wohnungen liegen künftig auf Boden, den der Plan als Stadtgebiet anerkennt. Das verbessert ihre Lage. Andere bleiben „fuera de ordenación“, also außerhalb der geltenden Regeln, oder sind auf eine Anerkennung als AFO angewiesen. AFO steht für „asimilado a fuera de ordenación“: Das Gebäude darf bewohnt und verkauft werden, Erweiterungen und viele Arbeiten bleiben aber eingeschränkt. Was dieser Status im Einzelnen bedeutet, erklären wir im Beitrag dazu, wie Sie frühere Umbauten auf ihre Legalität prüfen.

Was Sie in der Übergangsphase prüfen sollten

Bis der PGOM gilt und der POU folgt, überlagern sich zwei Regelwerke. Ihr eigener Anwalt sollte deshalb vor der Reservierung oder dem privaten Kaufvertrag Folgendes prüfen:

• Genehmigungen: Baugenehmigung und Bezugsgenehmigung, abgeglichen mit dem tatsächlichen Gebäude.
• Grundbuch gegen Kataster: Wohnfläche, Grundstücksgrenzen und Nutzung müssen übereinstimmen. Abweichungen sind häufig und gehören vor der Unterschrift geklärt.
• Auskunft der Gemeinde: Ein „certificado urbanístico“ der Stadt bescheinigt, wie das Grundstück eingestuft ist und welche Regeln dafür gelten. Ob baurechtliche Verfahren gegen die Immobilie laufen, sollte Ihr Anwalt zusätzlich prüfen.
• Die Nachbarschaft: Wird ein angrenzendes Grundstück neu eingestuft, kann sich Ihr Blick oder die Ruhe der Straße ändern.
• Vertragliche Absicherung: Wo der Planungsstand eine Rolle spielt, schützen aufschiebende Bedingungen im Vertrag Ihre Anzahlung.

Den gesamten Ablauf finden Sie im Überblick zum Ablauf beim Immobilienkauf in Spanien. Welche Viertel sich für welchen Käufer eignen, zeigt unser Überblick über die besten Wohnlagen in Marbella.

Die Grunderwerbsteuer soll 2027 auf 6,75 Prozent sinken

Ende September 2026 hat die andalusische Regierung angekündigt, den allgemeinen Satz der Grunderwerbsteuer (ITP, Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) 2027 von 7 auf 6,75 % zu senken. Danach soll er jährlich um einen Viertelpunkt fallen, bis 6 % zum Ende der Legislaturperiode, laut idealista und IberianTax. Der Schritt für 2027 steht im Haushaltsentwurf. Alle weiteren Schritte hängen an künftigen Haushalten.

Die Senkung gilt für Bestandsimmobilien, nicht für Neubau

Die ITP fällt nur beim Kauf einer gebrauchten Immobilie an. Wer einen Neubau direkt vom Bauträger kauft, zahlt stattdessen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) und 1,2 % Stempelsteuer (AJD) nach Art. 49 des andalusischen Gesetzes 5/2021. Daran ändert die Ankündigung nichts. Eine Übersicht aller Steuern beim Kauf finden Sie unter Steuern beim Immobilienkauf in Spanien, den Vergleich der Kaufwege unter Neubau in Spanien kaufen.

Zusätzlich sollen die Preisgrenzen für die ermäßigten Sätze von 150.000 auf 200.000 € steigen, für kinderreiche Familien und Menschen mit Behinderung auf 300.000 €. Diese Sätze setzen einen Hauptwohnsitz in Andalusien voraus und gelten für bestimmte Gruppen, etwa Käufer unter 35 Jahren. Für die meisten Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz, die eine Ferien- oder Zweitimmobilie erwerben, spielen sie keine Rolle.

Der Tag der Escritura entscheidet über den Satz

Maßgeblich ist der Tag, an dem Sie beim Notar die Kaufurkunde (escritura) unterschreiben, nicht der Tag der Reservierung oder des privaten Vertrags. Wer im Dezember 2026 beurkundet, zahlt 7 %. Wer im Januar 2027 beurkundet, zahlt 6,75 %, vorausgesetzt, der Haushalt ist dann in Kraft.

Berechnet wird die Steuer auf den höheren von zwei Werten: dem Kaufpreis oder dem amtlichen Referenzwert des Katasters (valor de referencia). Wie dieser Wert entsteht, erklären wir unter Valor de referencia und Immobilienbewertung.

Kommt der Haushalt zu spät, gelten weiter 7 Prozent

Die Regierung will den Haushaltsentwurf bis Ende Oktober ins Parlament einbringen, die Schlussabstimmung ist für Ende November geplant. Ist der neue Haushalt am 1. Januar nicht beschlossen, gilt der alte automatisch weiter, und mit ihm der Satz von 7 %. Am 29. November finden zudem Parlamentswahlen in Spanien statt. Die Regierung erwartet keine Auswirkung auf das Verfahren, schließt eine kleine Verschiebung der Termine aber nicht aus. Sicherheit gibt es frühestens im Dezember.

Auf die Steuersenkung zu warten, rechnet sich selten

Bei einer Bestandsimmobilie zu 500.000 € beträgt die Grunderwerbsteuer bei 7 % genau 35.000 €, bei 6,75 % 33.750 €. Der Unterschied: 1.250 €. Bei 300.000 € sind es 750 €, bei 1.000.000 € 2.500 €.

Das ist Geld, aber wenig im Vergleich zu den anderen Größen eines Kaufs: dem verhandelten Preis, dem Zustand der Immobilie und der Frage, ob das passende Objekt im Januar noch zu haben ist. Einen Notartermin um einige Wochen zu verschieben, ist vernünftig, wenn es ohnehin in Ihre Planung passt. Einen Kauf wegen einer Steuersenkung zurückzustellen, die noch kein Gesetz ist, ist es selten.

Fazit: Planungsstand prüfen, die Steuer nicht zum Taktgeber machen

Der neue Bebauungsplan ist für Marbella ein wichtiger Schritt. Er ersetzt einen Rahmen von 1986 und schafft auf Ebene der Stadt Klarheit. Die Prüfung der einzelnen Immobilie ersetzt er nicht, und bis zum Inkrafttreten und zum Detailplan bleibt eine Übergangsphase, in der Sie genauer hinsehen sollten. Die Steuersenkung ist willkommen, aber klein und noch nicht beschlossen. Entscheiden Sie über Ihren Kauf nach der Immobilie, nicht nach dem Steuersatz.

Wir aktualisieren diesen Beitrag, wenn der Plan im BOP veröffentlicht wird, wenn das Parlament über den Haushalt 2027 abstimmt und wenn der Detailplan den nächsten Verfahrensschritt erreicht.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine verbindliche Rechts- oder Steuerberatung. Stand: 16. Oktober 2026. Quellen: Ayuntamiento de Marbella, Bekanntmachung im BOJA Nr. 197 vom 09.10.2026; Europa Press und El Periódico de Marbella (18.09.2026); Tribunal Supremo, Urteile vom 04.11.2015 (Berichte Olive Press und Terra Meridiana); Ley 7/2021 (LISTA); Ley 5/2021 de Tributos Cedidos de Andalucía, Art. 49, konsolidierte Fassung im Boletín Oficial del Estado; Junta de Andalucía, Ankündigung zum Haushalt 2027 (idealista 27.09.2026, IberianTax 29.09.2026). Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einem unabhängigen Anwalt vor Ort prüfen.