Bei einer Bestandsimmobilie sehen Sie das Objekt, bevor Sie zahlen. Das ist ihr größter Vorteil gegenüber dem Kauf auf Plan, den unser Ratgeber Neubau in Spanien kaufen beschreibt. Der Vorteil hat eine Grenze: Sie sehen Oberflächen. Feuchtigkeit hinter frisch gestrichenen Wänden, eine nie genehmigte Terrassenverglasung oder ein Bad, das sich nur mit Genehmigung umbauen lässt, sehen Sie nicht.

Die Renovierung einer Immobilie in Spanien beginnt deshalb nicht mit dem Handwerker, sondern vor der Unterschrift. Drei Prüfungen gehören vor die Reservierung: der bauliche Zustand, die Legalität früherer Umbauten und die Frage, was Sie nach dem Kauf überhaupt ändern dürfen. Dieser Beitrag zeigt die Reihenfolge, die zuständigen Fachleute und die Rechtslage in Andalusien.

Der Zustand gehört vor die Reservierung, nicht danach

Der Kauf einer Bestandsimmobilie läuft in Spanien meist in drei Schritten: Reservierung, privater Kaufvertrag (contrato de arras) und Beurkundung beim Notar. Beim Arras-Vertrag ist eine Anzahlung von rund zehn Prozent des Kaufpreises üblich. Das Gesetz knüpft daran eine klare Folge: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, zahlt er sie doppelt zurück (Art. 1454 Código Civil).

Für die Prüfung des Zustands heißt das: Nach der Unterschrift unter den Arras-Vertrag ist ein Gutachten nur noch eine Information, kein Ausstiegsgrund mehr. Planen Sie Gutachten und Kostenvoranschlag deshalb in die Zeit zwischen Besichtigung und Arras-Vertrag ein. Ist die Zeit zu knapp, kann Ihr Anwalt eine Bedingung in den Vertrag aufnehmen — etwa ein Gutachten ohne wesentliche Mängel bis zu einem festen Datum. Den gesamten Ablauf mit Fristen und Kosten beschreibt unser Ratgeber Immobilie in Spanien kaufen: Ablauf und Kosten.

Ein Bauzustandsgutachten beantwortet eine andere Frage als die Tasación

Finanzieren Sie mit einer spanischen Bank, lässt die Bank die Immobilie bewerten. Diese Bewertung (tasación) ermittelt einen Wert, keinen Zustand. Der Gutachter der Bank öffnet keine Wände und prüft weder Dach noch Entwässerung. Was die vier Werte einer spanischen Immobilie jeweils bedeuten, erklärt unser Beitrag zur Immobilienbewertung in Spanien.

Den baulichen Zustand prüft ein Architekt oder ein Bautechniker (arquitecto técnico, auch aparejador genannt). Das Ergebnis ist ein schriftlicher Bericht mit den gefundenen Mängeln, ihrer vermutlichen Ursache und einer Einschätzung, wie dringend sie sind. Fachleute dafür finden Sie unter anderem in unserer Rubrik Architekten und Gutachter vor Ort.

Was der Gutachter vor Ort prüft — und was nicht

Ein Gutachten ohne Bauteilöffnung stützt sich auf Sichtprüfung und Messung: Risse, Feuchtigkeit an Wänden und Böden, der Zustand von Dach, Terrassen und Abdichtungen, Fenster sowie Elektrik und Leitungen, soweit sie zugänglich sind. Was hinter Fliesen oder im Erdreich liegt, bleibt eine Einschätzung. Bei Hanglagen gehören Stützmauern, Fundamente und Entwässerung ausdrücklich in den Auftrag, weil dort hohe Kosten entstehen können. Welche Mängel bei welchem Baujahr typisch sind, zeigt unser Beitrag zu den typischen Mängeln je Baujahr.

Das Gutachten als Verhandlungsgrundlage

Ein schriftlicher Mängelbericht ist das stärkste Argument in der Preisverhandlung. Er ersetzt die vage Aussage „das Bad müsste gemacht werden“ durch eine Liste mit Positionen. Ob Sie dann einen Preisnachlass verhandeln, eine Reparatur vor der Übergabe vereinbaren oder Abstand nehmen, entscheiden Sie auf Grundlage von Fakten.

Das Gutachten schützt Sie noch auf eine zweite Weise. Für versteckte Mängel haftet der Verkäufer nach spanischem Recht, auch wenn er sie nicht kannte (Art. 1484 und 1485 Código Civil). Diese Haftung ist aber eng. Sie gilt nicht für sichtbare Mängel, sie lässt sich vertraglich ausschließen, solange der Verkäufer den Mangel nicht kannte, und der Anspruch erlischt sechs Monate nach der Übergabe (Art. 1490 Código Civil). Wer vor dem Kauf prüft, ist auf diesen Weg nicht angewiesen.

Frühere Umbauten sind die häufigste Altlast

Bestandsimmobilien an der Costa del Sol sind oft im Lauf der Jahre gewachsen: eine verglaste Terrasse, ein nachträglich gebauter Pool, ein ausgebautes Untergeschoss, ein Anbau für Gäste. Ob diese Arbeiten genehmigt wurden, zeigt Ihnen weder die Besichtigung noch das Exposé.

Was Kataster und Grundbuch nicht beweisen

Ein Eintrag im Kataster (Catastro) dient der Steuer, ein Eintrag im Grundbuch (Registro de la Propiedad) belegt das Eigentum. Keiner von beiden beweist, dass das Gebäude in seiner heutigen Form genehmigt ist. Auch der Notar prüft das nicht. Die Prüfung ist Aufgabe Ihres eigenen Anwalts: Er vergleicht die tatsächlich bebaute Fläche mit Kataster, Grundbuch und den Genehmigungen der Gemeinde und fragt beim Rathaus (Ayuntamiento) nach offenen Verfahren. Weichen die Flächen voneinander ab, ist das ein Warnsignal. Klären Sie die Abweichung vor dem Arras-Vertrag.

Die Sechs-Jahres-Frist hat Ausnahmen

Für nicht genehmigte Bauten gilt in Andalusien eine Frist. Die Gemeinde kann die Wiederherstellung der Legalität — bis hin zum Rückbau — nur innerhalb von sechs Jahren nach Fertigstellung anordnen, gerechnet ab dem Zeitpunkt, zu dem die Arbeiten von außen erkennbar waren (Art. 153 des andalusischen Bodengesetzes Ley 7/2021, kurz LISTA). Solche Anordnungen betreffen das Gebäude, nicht den früheren Bauherrn — nach dem Kauf also Sie.

Die Frist gilt nicht überall. Bei Bauten auf öffentlichem Grund, in Grünzonen und auf ländlichem Boden im Einflussbereich der Küste kann die Behörde zeitlich unbegrenzt einschreiten (Art. 153.2 LISTA). Gerade an der Costa del Sol ist die Prüfung deshalb kein Formalismus.

AFO: bewohnbar, aber eingeschränkt

Ist die Frist abgelaufen, kann die Gemeinde ein ungenehmigtes, fertiges Gebäude als asimilado a fuera de ordenación (AFO) anerkennen (Art. 173 LISTA). Der Status beendet das Risiko eines Rückbaus. Er macht das Gebäude aber nicht legal. Bis zur Anerkennung dürfen weder Versorgungsanschlüsse hergestellt noch Arbeiten ausgeführt werden, außer solchen, die die Gemeinde aus Gründen der Sicherheit und Hygiene anordnet (Art. 173.3 LISTA). Auch danach bleiben Erweiterungen und größere Umbauten in der Regel ausgeschlossen. Was im Einzelfall zulässig ist, steht im Bescheid der Gemeinde. Für Marbella lesen Sie, was Marbellas neuer Bebauungsplan daran ändert.

Für Käufer heißt das: Fragen Sie ausdrücklich, ob für das Objekt oder einzelne Teile ein AFO-Bescheid existiert, und lassen Sie ihn sich vorlegen. Wer eine Immobilie mit dem Plan kauft, sie umzubauen, braucht diese Antwort vor allen anderen.

Was Sie nach dem Kauf ändern dürfen, entscheidet die Gemeinde

Andalusien regelt Bauvorhaben im Bodengesetz LISTA. Es unterscheidet zwei Wege: die Baugenehmigung (licencia urbanística, Art. 137) und die Anzeige mit Eigenerklärung (declaración responsable, Art. 138). Bei der Anzeige teilen Sie der Gemeinde das Vorhaben mit und erklären, dass es den Vorschriften entspricht. Eine vorherige Genehmigung brauchen Sie dafür nicht. Die Einzelheiten regelt jede Gemeinde in ihren eigenen Bausatzungen (ordenanzas).

Kleinere Arbeiten: meist Anzeige statt Genehmigung

Eine Anzeige genügt für Arbeiten von geringem Umfang und einfacher Technik, die kein Bauprojekt erfordern (Art. 138.1 a LISTA) — etwa neue Böden, Fliesen oder eine neue Küche ohne Eingriff in tragende Teile. Manche Gemeinden befreien solche Arbeiten in ihren Satzungen sogar ganz von der Anzeige. Ebenfalls per Anzeige gehen Arbeiten an bestehenden, legalen Gebäuden im Stadtgebiet, solange sie weder die bebaute Fläche noch die Höhe, die Bebaubarkeit oder die Zahl der Wohnungen verändern (Art. 138.1 b LISTA). Dieser vereinfachte Weg steht Gebäuden im AFO-Status nicht offen.

Eingriffe in Fläche, Höhe und Struktur: Genehmigung und Projekt

Alles, was darüber hinausgeht, braucht eine Baugenehmigung — etwa ein Anbau, eine zusätzliche Etage, die Umwandlung einer Terrasse in Wohnfläche oder eine zusätzliche Wohneinheit. Dafür erstellt ein Architekt ein Projekt, und die Gemeinde prüft es vor Baubeginn. Die Bearbeitung kostet Zeit, die Sie in Ihren Zeitplan einrechnen sollten. Fragen Sie deshalb schon vor dem Kauf beim Rathaus oder über Ihren Architekten nach, welcher Weg für Ihr Vorhaben gilt.

Die Eigentümergemeinschaft redet mit

In einer Wohnanlage gilt zusätzlich das Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal). Innerhalb Ihrer Wohnung dürfen Sie umbauen, solange Sie Sicherheit, Statik und äußeres Erscheinungsbild des Gebäudes nicht berühren und die Rechte anderer Eigentümer nicht beeinträchtigen. Die Gemeinschaft müssen Sie vorab informieren (Art. 7.1). Fassade, Terrassenverglasungen und alles, was das Gebäude von außen verändert, brauchen dagegen in der Regel die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Lesen Sie vor dem Kauf die Satzung und die Protokolle der letzten Versammlungen.

Das Renovierungsbudget entsteht vor dem Kauf, nicht auf der Baustelle

Belastbare Zahlen für eine Renovierung gibt es nur objektbezogen. Pauschalen pro Quadratmeter helfen bei einer Bestandsimmobilie wenig, weil der Zustand den Preis bestimmt. Gehen Sie deshalb in vier Schritten vor:

1. Bauunternehmer zur zweiten Besichtigung mitnehmen. Eine Stunde vor Ort ersetzt viele Schätzungen.
2. Schriftlichen Kostenvoranschlag einholen. Lassen Sie sich einen presupuesto mit Einzelpositionen geben — vor dem Arras-Vertrag.
3. Gutachten danebenlegen. Was der Gutachter findet und der Kostenvoranschlag nicht enthält, ist eine Lücke im Budget.
4. Reserve einplanen. Manches zeigt sich erst, wenn Wände und Böden geöffnet sind.

Spanische Banken finanzieren den Kaufpreis auf Basis der Tasación. Ob und wie sich Renovierungskosten mitfinanzieren lassen, klären Sie vor dem Kauf mit der Bank. Einzelheiten zu Eigenkapital und Konditionen stehen in unserem Ratgeber Hypothek in Spanien für deutsche Käufer.

Die Mehrwertsteuer hängt von der Nutzung ab

Renovierungsarbeiten an einer Wohnung werden in Spanien unter Bedingungen mit dem ermäßigten Mehrwertsteuersatz (IVA) von 10 statt 21 Prozent besteuert (Art. 91.Uno.2.10º Ley 37/1992). Laut Agencia Tributaria muss dafür der private Nutzer die Arbeiten selbst beauftragen, und der Unternehmer darf höchstens 40 Prozent der Bemessungsgrundlage als Material stellen. Liegt der Materialanteil darüber, gelten 21 Prozent auf die gesamte Leistung. Wer die Wohnung vermietet, zahlt ebenfalls 21 Prozent, weil sie dann nicht privat genutzt wird. Das betrifft vor allem Käufer, die eine Ferienvermietung in Spanien planen.

Den Bauunternehmer prüfen Sie wie einen Vertragspartner

Wer aus der Ferne renoviert, ist auf den Unternehmer stärker angewiesen als zu Hause. Fünf Prüfpunkte helfen bei der Auswahl:

• Steuernummer und Anmeldung: Ein Unternehmen hat eine spanische Steuernummer (CIF) und ist steuerlich angemeldet. Lassen Sie sich beides geben.
• Haftpflichtversicherung: Fragen Sie nach einer Betriebshaftpflicht und lassen Sie sich den Nachweis zeigen.
• Referenzen: Bitten Sie um zwei oder drei abgeschlossene Projekte, die Sie ansehen oder deren Eigentümer Sie anrufen können.
• Schriftlicher Vertrag: Leistungsbeschreibung, Materialien, Termine und Preis gehören in einen Vertrag, nicht in eine Nachricht.
• Zahlung nach Baufortschritt: Zahlen Sie in Raten, die an erledigte Arbeiten geknüpft sind, statt hoher Vorauszahlungen.

Hinzu kommt eine praktische Frage: Wer ist Ihr Ansprechpartner, in welcher Sprache, und wie dokumentiert er den Fortschritt, wenn Sie nicht vor Ort sind? Regelmäßige Fotos und ein fester wöchentlicher Termin ersparen viele Missverständnisse.

Die Energieklasse gehört zu jedem Verkauf

Beim Verkauf muss der Eigentümer einen Energieausweis vorlegen, und die Energieklasse gehört in jede Verkaufsanzeige (Real Decreto 390/2021). Für Sie ist die Klasse ein Hinweis auf Dämmung, Fenster und Haustechnik — und damit auf mögliche Renovierungsposten. Eine schlechte Klasse wirkt sich inzwischen auch auf die Bewertung durch die Bank aus, wie unser Beitrag zur Immobilienbewertung zeigt.

Fazit: Erst prüfen, dann reservieren

Eine Bestandsimmobilie ist planbar, wenn Sie die Reihenfolge einhalten. Zuerst der Zustand: ein Gutachten durch einen Architekten oder Bautechniker. Dann die Legalität: der Abgleich von Bestand, Kataster, Grundbuch und Genehmigungen durch Ihren Anwalt. Dann die Umbaubarkeit: welche Arbeiten Gemeinde und Eigentümergemeinschaft zulassen.

Erst wenn alle drei Antworten vorliegen, gehört Ihre Unterschrift unter den Arras-Vertrag. Wer so vorgeht, kennt seinen Renovierungsbedarf, bevor er ihn bezahlt.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine verbindliche Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026. Quellen der Rechtsangaben: Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía (LISTA), Art. 137, 138, 153 und 173, konsolidierte Fassung im Boletín Oficial del Estado (letzte Aktualisierung 07.04.2026); Código Civil, Art. 1454, 1484, 1485 und 1490; Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, Art. 7; Ley 37/1992 del IVA, Art. 91, und Agencia Tributaria, „Preguntas frecuentes sobre obras y reparaciones en inmuebles“; Real Decreto 390/2021. Bausatzungen unterscheiden sich von Gemeinde zu Gemeinde. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einer Anwältin oder einem Anwalt vor Ort prüfen.