Stand: Daten Januar bis März 2026, veröffentlicht im Oktober 2026. Dieser Bericht ist ein Rückblick und der Auftakt unserer Reihe. Die Analyse des 2. Quartals ist bereits an die Abonnenten verschickt und erscheint hier Ende November.

Im ersten Quartal 2026 sind die Immobilienpreise in der Provinz Málaga weiter deutlich gestiegen, während die Zahl der Verkäufe spürbar zurückging. Beide Entwicklungen zeigen sich in den amtlichen Statistiken gleichzeitig. Dieser Bericht ordnet die Zahlen ein und zeigt, wie unterschiedlich die einzelnen Orte an der Costa del Sol abschneiden.

Der Markt in drei Zahlen

Was im 1. Quartal passiert ist

Die Preise liegen weiter deutlich über dem Vorjahr

Der amtliche Preisindex des spanischen Statistikamts INE stieg in Andalusien um 13,3 % gegenüber dem 1. Quartal 2025, in ganz Spanien um 12,9 %. Bestandsimmobilien verteuerten sich in Andalusien mit 13,6 % etwas stärker als Neubauten mit 11,3 %. Einen Indexwert für die einzelne Provinz veröffentlicht das INE nicht.

Für die Provinz Málaga selbst liefert die Statistik der Grundbuchämter (Registradores) den durchschnittlichen Kaufpreis: 3.339 € pro Quadratmeter, 3,3 % mehr als im 4. Quartal 2025. Neubauwohnungen lagen bei 3.615 €, Bestandswohnungen bei 3.177 € pro Quadratmeter. Damit ist Málaga nach Madrid, den Balearen, Gipuzkoa und Bizkaia die fünftteuerste Provinz Spaniens.

Auch die Gutachten, die das Wohnungsbauministerium (MIVAU) auswertet, zeigen nach oben: Der durchschnittliche Bewertungswert für freie Wohnungen in der Provinz Málaga lag bei 2.988 € pro Quadratmeter, 14,2 % über dem Vorjahresquartal. Spanienweit waren es 2.316 € und ein Plus von 13,9 %.

Es wurde deutlich weniger verkauft

Nach den notariellen Daten des MIVAU wechselten in der Provinz Málaga im 1. Quartal 7.659 Wohnungen den Besitzer. Im 1. Quartal 2025 waren es 9.371, das entspricht einem Rückgang von 18,3 %. Am stärksten traf es das sogenannte Goldene Dreieck aus Marbella, Estepona und Benahavís: Dort sank die Zahl der Verkäufe zusammen von 2.243 auf 1.622, ein Minus von 27,7 %.

Andere Orte blieben nahezu stabil. In Málaga-Stadt gingen die Verkäufe um 5,1 % zurück, in Mijas um 6,2 % und in Fuengirola um 3,3 %. Die Grundbuchämter zeigen außerdem einen Unterschied zwischen Neubau und Bestand: Gegenüber dem Vorquartal wurden 7,5 % mehr Neubauwohnungen eingetragen, aber 10,0 % weniger Bestandswohnungen.

Etwa jeder dritte Käufer kommt aus dem Ausland

Laut MIVAU gingen 37,9 % aller Käufe in der Provinz Málaga an Käufer mit ausländischer Staatsangehörigkeit, nach 40,1 % im Vorjahresquartal. 27,4 % aller Käufer hatten ihren Wohnsitz nicht in Spanien. Die Grundbuchämter, die zu einem späteren Zeitpunkt erfassen, kommen auf 34,3 %. Nur in der Provinz Alicante ist der Anteil höher.

Nach Herkunft schlüsseln die Grundbuchämter nur für ganz Spanien auf. Dort lagen Deutsche im 1. Quartal mit 6,09 % aller Käufe durch Ausländer auf Platz 4, nach Briten, Niederländern und Marokkanern. Das entspricht 1.489 Käufen.

Preise nach Ort: Marbella vorn, Estepona mit dem stärksten Anstieg

Die Gutachten zeigen große Unterschiede innerhalb der Region. Marbella liegt mit 4.333 € pro Quadratmeter an der Spitze, hat aber mit 10,8 % den geringsten Anstieg der ausgewerteten Orte. Am stärksten stiegen die Werte in Estepona (plus 20,0 %), Torremolinos (plus 19,8 %) und Fuengirola (plus 19,3 %). In Vélez-Málaga, dem größten Ort der Axarquía östlich von Málaga, liegt der Wert mit 2.558 € pro Quadratmeter rund 41 % unter dem von Marbella.

Für Benahavís und Nerja weist das Ministerium keine Bewertungen aus, weil es nur Gemeinden ab 25.000 Einwohnern erfasst. Tatsächlich bezahlte Kaufpreise für das Goldene Dreieck liefert die Notarstatistik, ausgewertet im Marktbericht von DM Properties: Im 1. Quartal 2026 lagen sie in Marbella bei 4.864 €, in Benahavís bei 4.718 € und in Estepona bei 3.384 € pro Quadratmeter. Diese Kaufpreise lassen sich nicht direkt mit den Bewertungen in der Tabelle vergleichen.

Verkäufe nach Ort: Rückgang fast überall

In allen acht gezeigten Orten wurde weniger verkauft als im 1. Quartal 2025. Die Spanne ist allerdings groß: Torremolinos verlor 34,2 %, Estepona 30,6 % und Marbella 24,7 %, während Fuengirola, Málaga-Stadt und Mijas nur zwischen 3,3 und 6,2 % zurückgingen. Kleinere Orte wie Benahavís mit 131 Verkäufen im Quartal schwanken von Quartal zu Quartal stark, einzelne Werte sollten Sie dort nicht überbewerten.

Was das für Sie als Käufer bedeutet

Weniger Verkäufe haben im 1. Quartal nicht zu niedrigeren Preisen geführt. Alle drei amtlichen Preisstatistiken zeigen zweistellige Zuwächse: die Bewertungen in der Provinz Málaga plus 14,2 % gegenüber dem Vorjahresquartal, der Preisindex für Andalusien plus 13,3 % und die Kaufpreise der Grundbuchämter im Zwölfmonatsmittel plus 10,8 %. Wer mit dem Kauf auf sinkende Preise wartet, findet in diesen Zahlen keinen Beleg dafür.

Die großen Unterschiede zwischen den Orten sind für die Planung wichtiger als der Durchschnitt. Zwischen Vélez-Málaga und Marbella liegen bei den Bewertungen rund 1.800 € pro Quadratmeter. Welcher Ort zu Ihrem Budget und Ihren Ansprüchen passt, klärt unser Überblick über die Lagen an der Costa del Sol.

Wenn Sie finanzieren möchten, zählt neben dem Kaufpreis das Gutachten der Bank. Wie eine Bewertung in Spanien zustande kommt, lesen Sie im Ratgeber zur Immobilienbewertung in Spanien, die Bedingungen für Käufer aus Deutschland im Ratgeber zur Hypothek in Spanien. Planen Sie zum Kaufpreis außerdem die Nebenkosten ein: Steuern, Notar und Grundbuch. Eine Übersicht finden Sie in unserem Ratgeber zu Ablauf und Kosten beim Immobilienkauf in Spanien.

Quellen und Methodik

Wir stützen uns auf drei Arten von Daten, die sich nicht direkt vergleichen lassen. Kaufpreise sind tatsächlich bezahlte Preise aus Notar- und Grundbuchdaten, hier von den Registradores und der Notarstatistik. Bewertungen sind Werte, die Gutachter für Banken und Käufer ermitteln, hier vom Wohnungsbauministerium MIVAU. Angebotspreise auf Immobilienportalen liegen meist deutlich darüber; sie fließen in diesen Bericht nicht ein.

Die Verkaufszahlen stammen vom MIVAU und beruhen auf notariell beurkundeten Käufen. Das Statistikamt INE zählt dagegen erst bei der Eintragung ins Grundbuch, die oft Wochen später erfolgt. Für die Provinz Málaga kommt das INE im 1. Quartal deshalb auf 8.837 Käufe und einen Rückgang von 9,3 %. Wir verwenden durchgehend die MIVAU-Zahlen, weil nur sie auch Werte für einzelne Gemeinden enthalten.

„Costa del Sol“ ist keine amtliche Gebietseinheit. Wir nennen deshalb Werte für die Provinz Málaga und für einzelne Gemeinden. Amtliche Daten erscheinen mit mehreren Wochen Verzögerung; einen Wert, den keine Quelle ausweist, schätzen wir nicht.

Quellen: INE, Índice de Precios de Vivienda, 1. Quartal 2026 (veröffentlicht am 8. Juni 2026) · Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria, 1. Quartal 2026 · Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), Transacciones inmobiliarias und Valor tasado de vivienda libre, 1. Quartal 2026 · Notariado, ausgewertet im Marbella Real Estate Market Report 2026 von DM Properties.

Alle Angaben ohne Gewähr. Dieser Bericht ist allgemeine Information und keine Anlage-, Rechts- oder Steuerberatung. Spanientrends ist redaktionell unabhängig.