Fuengirola hat 84.857 Einwohner auf 10,31 Quadratkilometern (INE, Stand 1. Januar 2025). Das sind mehr als 8.000 Menschen pro Quadratkilometer — eine dichte, städtische Gemeinde zwischen Mijas im Westen und Benalmádena im Osten. 46,8 Prozent der Einwohner haben eine ausländische Staatsangehörigkeit (INE, Padrón Januar 2025). Damit gehört Fuengirola zu den 20 Gemeinden Spaniens mit dem höchsten Ausländeranteil.

Für Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz heißt das zweierlei. Sie finden eine Stadt mit Infrastruktur, Zuganbindung und ganzjährigem Leben, in der man ohne Auto auskommt. Sie finden aber wenig Fläche und wenig Grün — und trotzdem mehr Neubau, als man der dicht bebauten Stadt ansieht. Dieser Beitrag zeigt, was eine Immobilie in Fuengirola 2026 kostet, welche Stadtteile sich unterscheiden und wo noch gebaut wird. Den Überblick über die gesamte Küste gibt unser Ratgeber zu Immobilien an der Costa del Sol.

Eine Stadt, die das ganze Jahr bewohnt ist

Viele Orte an der Küste leeren sich im Winter. Fuengirola nicht. Supermärkte, Ärzte, Behörden und Restaurants arbeiten das ganze Jahr, weil ein großer Teil der Einwohner hier dauerhaft lebt. Das Zentrum ist flach, die Strandpromenade zieht sich durch die ganze Stadt, und vieles erreichen Sie zu Fuß.

Die internationale Prägung ist im Alltag sichtbar: Viele Geschäfte, Restaurants und Dienstleister arbeiten mehrsprachig. Jedes Frühjahr feiert die Stadt das auf der Feria Internacional de los Países — 2025 nahmen 33 Länder teil (Ayuntamiento de Fuengirola, Tourismusbilanz 2025). Im Oktober folgt die traditionelle Feria del Rosario. Dazu kommen der Zoo Bioparc und die maurische Burg Sohail am westlichen Stadtrand, die heute als Ort für Konzerte und Festivals dient.

Die Kehrseite: Im Sommer ist die Stadt voll. Strand, Promenade und Parkplätze sind dann stark ausgelastet. Wer Ruhe sucht, findet sie eher in den höher gelegenen Vierteln im Osten oder außerhalb der Stadt.

Die Stadtteile unterscheiden sich stärker als die Gemeindegrenze vermuten lässt

Fuengirola ist klein, aber nicht einheitlich. Fünf Gegenden prägen den Markt:

Zentrum und Hafen

Rund um den Yachthafen und die Plaza de la Constitución liegen ältere Wohnblocks, Geschäfte und Gastronomie. Hier wohnen Sie mittendrin, mit kurzen Wegen und Bahnhof in der Nähe. Viele Gebäude sind mehrere Jahrzehnte alt — worauf Sie bei älterer Bausubstanz achten, erklärt unser Ratgeber Bauqualität erkennen.

Los Boliches

Östlich des Zentrums liegt das frühere Fischerviertel Los Boliches. Es ist dicht, lebendig und direkt am Strand, mit eigenem Bahnhof. Für die Vermietung an Urlauber gelten hier wie in der ganzen Stadt strenge Regeln (siehe unten).

Torreblanca

Im Osten der Stadt steigt das Gelände an. Torreblanca bietet von vielen Wohnungen Meerblick und ist ruhiger als das Zentrum. Die Hanglage bedeutet allerdings Steigungen im Alltag.

Los Pacos

Landeinwärts, nördlich des Zentrums, liegt Los Pacos. Das Viertel ist eher Wohngebiet als Ferienort. Wer ganzjährig wohnt und den Trubel der Promenade nicht braucht, findet hier oft mehr Fläche für das Geld.

Carvajal und El Higuerón

Im Nordosten, an der Grenze zu Benalmádena, liegen Carvajal und das Gebiet um das Higuerón Resort. Hier stehen viele neuere Anlagen, oft mit Pool und Blick über die Küste. Es ist die teuerste Gegend der Gemeinde und zugleich die, in der am meisten gebaut wird.

Stadtteil	Angebotspreis September 2026	Veränderung zum Vorjahr
El Higuerón	5.612 €/m²	−0,3 %
Los Boliches	3.947 €/m²	+5,8 %
Torreblanca	3.580 €/m²	+8,8 %
Los Pacos	3.524 €/m²	+6,8 %
Zentrum	3.315 €/m²	+0,5 %

Quelle: idealista, Preisbericht Fuengirola, September 2026. Angebotspreise der Inserate, keine beurkundeten Kaufpreise. idealista hat seine Methodik im Juli 2026 geändert; Vergleiche mit älteren Werten sind daher nur eingeschränkt möglich.

Bei den Angebotspreisen liegt Fuengirola über Mijas und Benalmádena

Für die gesamte Gemeinde nennt idealista im September 2026 einen Angebotspreis von 4.452 Euro pro Quadratmeter, 1,1 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Damit ist Fuengirola teurer als seine beiden Nachbarn — obwohl dort die Preise zuletzt schneller gestiegen sind.

Gemeinde	Angebotspreis September 2026	Veränderung zum Vorjahr
Marbella	5.967 €/m²	+3,2 %
Fuengirola	4.452 €/m²	+1,1 %
Benalmádena	4.188 €/m²	+5,1 %
Mijas	3.717 €/m²	+8,5 %

Quelle: idealista, Preisberichte September 2026. Angebotspreise, keine Kaufpreise.

Die Erklärung liegt in der Fläche. Fuengirola hat kaum noch Bauland, fast jede Wohnung liegt in Gehweite zu Strand oder Bahnhof. Mijas ist flächenmäßig um ein Vielfaches größer und hat neben der Küste große Wohngebiete im Hinterland, die den Durchschnitt drücken.

Wichtig für die Einordnung: Angebotspreise sind keine Kaufpreise. Was tatsächlich beurkundet wird, liegt in der Regel darunter, und die Bank bewertet noch einmal anders. Wie die vier Werte einer Immobilie zusammenhängen, erklärt unser Ratgeber Immobilienbewertung in Spanien.

Eine zweite, amtliche Größe ist der Bewertungspreis aus Bankgutachten, den das spanische Wohnungsbauministerium (MIVAU) je Gemeinde veröffentlicht. Für Fuengirola lag er im zweiten Quartal 2026 bei 3.758 Euro pro Quadratmeter, 14,8 Prozent mehr als ein Jahr zuvor. Bewertung und Angebot sind verschiedene Datentypen und lassen sich nicht gegeneinander rechnen. Beide zeigen aber dieselbe Richtung. Auch die Zahl der Verkäufe steigt: Im ersten Halbjahr 2026 wechselten 1.349 Wohnungen den Eigentümer, 19,7 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum (MIVAU, vorläufige Zahlen auf Basis notarieller Daten).

Auch die Mieten steigen. idealista meldet für September 2026 eine Angebotsmiete von 17,2 Euro pro Quadratmeter und Monat, 6,8 Prozent mehr als im Vorjahr. Für Käufer, die langfristig vermieten wollen, ist das ein Argument. Für Auswanderer, die erst mieten und dann kaufen möchten, ist es ein Kostenfaktor.

Mehr als 40 Prozent der Verkäufe sind Neubauten

Die Zahl überrascht bei einer so dicht bebauten Stadt. Im ersten Halbjahr 2026 waren 567 der 1.349 in Fuengirola verkauften Wohnungen Neubauten, ein Anteil von 42 Prozent (MIVAU, vorläufig). In Mijas lag der Anteil bei 29 Prozent, in Estepona bei knapp 19 und in Marbella bei rund 8 Prozent. Weil im Zentrum kaum Platz ist, entstehen die neuen Wohnungen vor allem an drei Stellen:

• Higuerón: Der Betreiber des Higuerón Resort im Nordosten der Gemeinde hat 2021 Pläne für mehr als 500 Wohnungen in mehreren Projekten angekündigt (Alimarket, Juli 2021). Hier liegen auch die höchsten Quadratmeterpreise der Stadt.
• Torreblanca: Das Projekt Med Hills umfasst 396 Wohnungen in zehn Gebäuden (Brainsre, aktualisiert September 2026).
• Hafen: Zwischen Promenade und Yachthafen liegt das Projekt Nova Marina von Inmobiliaria Espacio mit 127 Wohnungen (Brainsre, aktualisiert März 2026).

Beim Kauf vom Plan gelten dieselben Regeln wie überall in Spanien: Ihre Anzahlungen müssen durch eine Bankbürgschaft abgesichert sein, und die Baubeschreibung ist verbindlich. Wie das abläuft, erklärt unser Ratgeber Neubau in Spanien kaufen.

Ferienvermietung: Fuengirola zieht die Regeln an

Fuengirola hat nach Angaben der Stadt mehr als 5.500 registrierte Ferienwohnungen mit rund 28.000 Plätzen — etwa zwei Drittel aller Übernachtungsplätze der Gemeinde (Ayuntamiento de Fuengirola, August 2024). Die Stadt reagiert darauf mit einer strengen Auslegung ihres Bebauungsplans: Eine Wohnung ohne eigenen Eingang (entrada independiente) wird nach Angaben der Stadt nicht mehr als Ferienwohnung zugelassen (Art. 7.1.6 PGOU). Für viele Wohnungen in Mehrfamilienhäusern mit gemeinsamem Treppenhaus dürfte das die Ferienvermietung ausschließen. Maßgeblich ist der Stand bei Ihrem Kauf — lassen Sie ihn von Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt prüfen.

Dazu kommen zwei Kosten: Ferienwohnungen zahlen die Müllgebühr nach dem Tarif für Hotels, und der Nachlass auf die Grundsteuer (IBI) für in Fuengirola gemeldete Eigentümer entfällt. Prüfen Sie deshalb vor dem Kauf, ob eine Vermietung an Feriengäste rechtlich überhaupt möglich ist und ob die Eigentümergemeinschaft sie zulässt. Die allgemeinen Regeln erklärt unser Ratgeber Ferienvermietung in Spanien.

Alltag: Zug, Ärzte, Wege

Fuengirola ist die Endstation der Nahverkehrslinie C1 nach Málaga. Die Fahrt ins Zentrum von Málaga dauert etwa 45 Minuten, zum Flughafen rund eine halbe Stunde; die Züge fahren etwa alle 20 Minuten. Innerhalb der Stadt hält der Zug an mehreren Stationen, unter anderem in Los Boliches und Carvajal. Für viele Käufer ist das der entscheidende Unterschied zu Orten weiter westlich, wo man ohne Auto kaum zurechtkommt.

Das zuständige öffentliche Krankenhaus ist das Hospital Costa del Sol bei Marbella, das neben Fuengirola auch Mijas, Marbella und Estepona versorgt. In der Stadt selbst gibt es öffentliche Gesundheitszentren und private Ärztezentren. Wie Sie sich als Neubürger anmelden und krankenversichern, erklärt unser Ratgeber nach Spanien auswandern.

Für wen Fuengirola passt — und für wen nicht

Fuengirola passt zu Käufern, die das ganze Jahr oder einen großen Teil davon hier leben wollen, auf ein Auto verzichten möchten und eine internationale Nachbarschaft schätzen. Auch für Überwinterer und Ruheständler ist die Kombination aus flachem Zentrum, Ärzten und Zuganbindung ein starkes Argument.

Fuengirola passt weniger zu Käufern, die Ruhe, Grundstück oder eine freistehende Villa suchen. Auch wer gezielt Ferienvermietung plant, sollte die Regeln der Stadt genau prüfen. Und wer Neubau sucht, findet ihn am Stadtrand, nicht im Zentrum. Einen Vergleich mit anderen Lagen finden Sie in unseren Beiträgen zu Immobilien in Málaga-Stadt und Immobilien in Estepona.

Fazit: Stadt statt Urlaubsort

Fuengirola ist für Käufer interessant, die eine echte Stadt am Meer suchen: kompakt, international, ganzjährig belebt und per Zug angebunden. Dafür liegen die Angebotspreise über denen in Mijas und Benalmádena, und Sie bekommen weniger Fläche. Neubau ist dabei kein Randthema: Mehr als 40 Prozent der Verkäufe im ersten Halbjahr 2026 waren neue Wohnungen, vor allem im Higuerón und in Torreblanca. Die Ferienvermietung ist dagegen stark eingeschränkt. Prüfen Sie vor dem Kauf den Stadtteil, die Bausubstanz und Ihre Nutzungspläne. Welche laufenden Kosten danach auf Sie zukommen, zeigt unser Überblick über die laufenden Kosten einer Immobilie in Spanien.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine verbindliche Rechts- oder Steuerberatung. Stand: Oktober 2026. Quellen: Instituto Nacional de Estadística (INE), Padrón continuo 1. Januar 2025, Einwohnerzahl und Ausländeranteil (Auswertung euribor.com.es, Mai 2026); idealista, Preisberichte Kauf und Miete für Fuengirola, Mijas, Benalmádena und Marbella, September 2026; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), Valor tasado de vivienda libre (2. Quartal 2026) und Transacciones inmobiliarias je Gemeinde, Neubau und Bestand (1. Halbjahr 2026, vorläufig); Ayuntamiento de Fuengirola, Pressemitteilung zur Ferienvermietung vom 13.08.2024; Ayuntamiento de Fuengirola, Balance de la gestión de la Concejalía de Turismo 2025; Alimarket, 07.07.2021; Brainsre (Med Hills, Nova Marina); Renfe Cercanías Málaga, Linie C1; Servicio Andaluz de Salud, Hospital Costa del Sol. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einer Fachperson vor Ort prüfen.