Für viele Käufer aus Deutschland, Österreich und der Schweiz ist der Makler der erste Kontakt vor Ort. Mehr als jeder dritte Wohnungskauf in der Provinz Málaga ging im zweiten Quartal 2026 an ausländische Käufer (37,0 % laut Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria). Die Spielregeln unterscheiden sich deutlich von denen in Deutschland.

Dieser Beitrag erklärt, wie Makler in Spanien arbeiten: wer sie bezahlt, was sich in Andalusien gerade ändert und welche Fragen Sie vor der Zusammenarbeit stellen sollten. Wie der Kauf insgesamt abläuft, zeigt unser Überblick zum Ablauf beim Immobilienkauf in Spanien.

Makler ist in Spanien kein geschützter Beruf — Andalusien ändert das gerade

Seit dem Jahr 2000 darf in Spanien jeder Immobilien vermitteln. Ein Titel oder die Mitgliedschaft in einer Maklerkammer ist nicht nötig (Real Decreto-ley 4/2000, Art. 3). Den staatlichen Titel Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) und die regionalen API-Kammern (Colegios Oficiales) gibt es weiter. Beides ist aber freiwillig.

Andalusien hat das mit seinem neuen Wohnungsgesetz geändert. Die Ley 5/2025 de Vivienda de Andalucía gilt seit dem 24. Januar 2026. Sie schafft ein öffentliches Pflichtregister für Makler, die mit Wohnimmobilien arbeiten. Sobald das Register läuft, darf in Andalusien nur noch vermitteln, wer eingetragen ist (Art. 50.3).

Für die Eintragung verlangt das Gesetz eine von vier Qualifikationen: den API-Titel, ein passendes Studium, mindestens vier Jahre Berufserfahrung oder die Mitgliedschaft in einer API-Kammer. Dazu kommen 100 Stunden Fachausbildung für den Inhaber und die Hälfte der Angestellten (Art. 52). Außerdem braucht jeder Makler eine Berufshaftpflichtversicherung oder eine Garantie für das Geld, das er von Kunden erhält (Art. 53).

Die Provision zahlt der Verkäufer — und sie steckt im Preis

In Deutschland zahlt ein privater Käufer einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses seit dem 23. Dezember 2020 höchstens die Hälfte der Provision. Die andere Hälfte trägt der Verkäufer (§§ 656c und 656d BGB). Viele DACH-Käufer rechnen deshalb mit einer Käuferprovision.

In Spanien vereinbart in der Regel der Verkäufer die Provision mit dem Makler. Sie ist im Angebotspreis bereits enthalten. Eine eigene Rechnung des Maklers an den Käufer ist an der Costa del Sol nicht üblich. Die Ausnahme ist ein Käufermakler, den Sie selbst beauftragen — dazu weiter unten.

Für Sie heißt das: Die Provision ist unsichtbar, aber nicht kostenlos. Sie ist Teil des Preises, über den Sie verhandeln. Zusätzlich zum Kaufpreis zahlen Sie die Nebenkosten — Steuern, Notar und Grundbuch. Was dabei anfällt, steht in unserem Ratgeber zu Kaufnebenkosten und Steuern.

Fragen Sie trotzdem vor der ersten Besichtigung schriftlich nach, ob für Sie Kosten entstehen. Dann ist das Thema geklärt, bevor es um ein konkretes Objekt geht.

Ein Objekt, mehrere Makler, unterschiedliche Preise

Ein Alleinauftrag ist in Spanien nicht vorgeschrieben. Ein Verkäufer kann sein Objekt einer einzigen Agentur anvertrauen oder mehreren gleichzeitig. Dann taucht dieselbe Wohnung bei mehreren Agenturen und Portalen auf, teils mit unterschiedlichem Preis. Agenturen arbeiten außerdem oft zusammen und teilen sich die Provision.

Für Käufer hat das eine praktische Folge. Wer Ihnen ein Objekt zuerst gezeigt hat, beansprucht oft die Vermittlung. Manche Agenturen lassen sich die Besichtigung schriftlich bestätigen. Lesen Sie ein solches Formular, bevor Sie unterschreiben. Notieren Sie außerdem, wer Ihnen welches Objekt wann gezeigt hat. Das erspart Streit, wenn Sie dieselbe Wohnung später über eine andere Agentur sehen.

Alleinauftrag und Nota de encargo: was Käufer davon wissen sollten

Der Vertrag zwischen Verkäufer und Makler heißt nota de encargo oder Maklerauftrag. Darin steht, ob der Makler exklusiv arbeitet (en exclusiva), wie lange der Auftrag läuft und wie hoch die Provision ist. Sie als Käufer unterschreiben diesen Vertrag nicht.

Sie dürfen aber fragen, ob der Makler einen Auftrag des Verkäufers hat und ob er exklusiv ist. Mit einem Alleinauftrag ist er der einzige Ansprechpartner für dieses Objekt. Ohne ihn kann dieselbe Wohnung auch bei anderen Agenturen im Angebot sein. Das neue andalusische Gesetz verlangt außerdem, dass Versicherung oder Garantie des Maklers im Auftrag genannt werden. Auf Nachfrage muss der Makler sie auch Ihnen nennen (Art. 53.3 Ley 5/2025). Die Mindestbeträge legt eine Verordnung erst noch fest.

Wessen Interessen der Makler vertritt

Der Makler wird vom Verkäufer bezahlt. Er hat also ein Interesse an einem Abschluss zu einem guten Preis für den Verkäufer. Das ist kein Vorwurf, sondern die Logik des Modells. Ein guter Makler ist trotzdem eine Hilfe: Er kennt die Lagen, die Anlagen und oft die Vorgeschichte eines Objekts.

Gegenüber Käufern hat er Pflichten. In Andalusien muss, wer eine Wohnung anbietet, Käufern bestimmte Angaben zur Wohnung und zum Preis schriftlich bereithalten — das gilt auch für Makler (Decreto 218/2005). Die Energieklasse muss zudem in jeder Anzeige stehen (Real Decreto 390/2021, Art. 15).

Wundern Sie sich nicht, wenn der Makler nach Ihrem Ausweis und der Herkunft Ihres Geldes fragt. Makler gehören in Spanien zu den Stellen, die nach dem Geldwäschegesetz ihre Kunden identifizieren und prüfen müssen (Ley 10/2010, Art. 2.1 l). Das ist eine gesetzliche Pflicht, keine Neugier.

Eine Grenze gibt es: Der Makler ersetzt nicht Ihren Anwalt. Beauftragen Sie einen eigenen Anwalt, der nicht vom Makler empfohlen wurde. Oft legt der Makler den Reservierungsvertrag oder den Vorvertrag (contrato de arras) vor. Lassen Sie beide prüfen, bevor Sie unterschreiben und Geld überweisen.

Käufermakler: wenn jemand nur für Sie sucht

Es gibt auch Makler, die ausschließlich für den Käufer arbeiten. Sie suchen nach Ihren Vorgaben, sichten Angebote mehrerer Agenturen und begleiten die Verhandlung. Dafür bezahlen Sie sie selbst.

Halten Sie in diesem Fall schriftlich fest, was der Käufermakler leistet, wie er vergütet wird und ob Sie ihn exklusiv beauftragen. Fragen Sie auch, ob er zusätzlich einen Teil der Provision vom Verkäufer erhält. Erhält er Geld von beiden Seiten, ist er nicht mehr nur Ihr Vertreter.

Sieben Fragen, bevor Sie mit einem Makler arbeiten

Diese Fragen helfen bei der Auswahl. Keine davon ist unhöflich, und ein seriöser Makler beantwortet sie gern.

1. Seit wann arbeiten Sie hier, und gibt es ein Büro? So sehen Sie, wie gut er den lokalen Markt kennt.
2. Sind Sie Mitglied einer Maklerkammer (API) oder versichert? Lassen Sie sich die Versicherung oder Garantie nennen.
3. Haben Sie einen Auftrag des Verkäufers, und ist er exklusiv? So wissen Sie, wie nah der Makler am Objekt ist.
4. Welche Angaben zur Immobilie bekomme ich schriftlich? Nutzfläche, Energieklasse, Gemeinschaftskosten und Grundsteuer (IBI) sollten vorliegen.
5. Wie ist der Preis entstanden? Angebotspreise sind Wünsche des Verkäufers. Was eine Bewertung aussagt, erklärt unser Ratgeber zur Immobilienbewertung in Spanien.
6. Wer erstellt den Reservierungsvertrag, und darf mein Anwalt ihn vorher sehen? Die zweite Antwort sollte Ja lauten.
7. Arbeiten Sie mit anderen Agenturen zusammen? Dann wissen Sie, wer Sie betreut und wer am Ende beteiligt ist.

Drei Warnsignale

• Druck zur Anzahlung vor der rechtlichen Prüfung. Seriöse Makler warten, bis Ihr Anwalt das Objekt geprüft hat.
• Barzahlung oder Überweisung auf ein privates Konto. Anzahlungen gehen auf ein Konto, das im Vertrag genannt ist.
• „Unser Hausanwalt erledigt alles.“ Ein Anwalt aus dem Umfeld des Maklers vertritt nicht nur Ihre Interessen.

Fazit: Der Makler öffnet den Markt, Ihre Interessen sichern Sie selbst

Ein guter Makler verschafft Ihnen Zugang zu Objekten, Wissen über Lagen und Begleitung bis zum Abschluss. Bezahlt wird er vom Verkäufer. Wählen Sie ihn deshalb mit den sieben Fragen aus, ordnen Sie den Preis selbst ein und beauftragen Sie einen unabhängigen Anwalt. Was Sie vor der Suche klären sollten, steht im Beitrag worauf Sie beim Immobilienkauf in Spanien achten sollten. Makler, die sich auf Spanientrends vorstellen, finden Sie unter Immobilienmakler vor Ort — das sind bezahlte redaktionelle Vorstellungen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine verbindliche Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Quellen: Real Decreto-ley 4/2000, Art. 3; Ley 5/2025, de 16 de diciembre, de Vivienda de Andalucía, Art. 48–53 und Disposiciones finales séptima y octava (BOJA 24.12.2025, BOE-A-2026-423); Ley 10/2010 de prevención del blanqueo de capitales, Art. 2.1 l; Decreto 218/2005 der Junta de Andalucía; Real Decreto 390/2021, Art. 15; §§ 656c und 656d BGB; Colegio de Registradores, Estadística Registral Inmobiliaria 2. Quartal 2026. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einer Fachperson vor Ort prüfen.