Markt & Preise · Vergleichsreihe #5
Die Immobilienmärkte in Zahlen
Griechenland und die Costa del Sol verzeichnen 2026 beide eine starke Nachfrage. Preise und Markttiefe erzählen aber je nach griechischer Region eine sehr unterschiedliche Geschichte — relevant für jeden DACH-Käufer, der die Inselmärkte gegen die spanische Küste abwägt. Dieselbe Frage stellten wir bereits im Vergleich Costa del Sol vs. Zypern & Malta: Schlägt der Steuervorteil die Marktsubstanz?
Griechenland ist kein einzelner Markt, genauso wenig wie die Costa del Sol. Athens beste südliche Vororte liegen preislich nah am Golden-Triangle-Schnitt. Der Athen-weite Durchschnitt ist dagegen fast ein Drittel günstiger. Die Kykladen — allen voran Mykonos und Santorin — verlangen einen deutlichen Insel-Aufschlag, oft 4.500–10.000 € pro m² in Lagen wie Mykonos Chora, Oia und Imerovigli. Kreta bleibt die günstigste der vier Regionen und liegt preislich am nächsten am breiteren, nicht auf das Golden Triangle beschränkten Markt der Costa del Sol.
Was 700.000 € Budget kaufen
Golden Triangle
≈160 m²Neubau-Apartment oder Bestandsvilla mit Meerblick in Marbella, Benahavís oder Estepona, zum Q1-2026-Schnitt von 4.322 €/m².
Athen Süd/Riviera
≈168 m²Großzügige Wohnung in einem Top-Vorort zu Riviera-Preisen. Zum Athen-weiten Schnitt reicht dasselbe Budget für rund 240 m² — dafür ist es dann Großstadt statt Ferienküste.
Mykonos / Kykladen
≈90–105 m²Eine solide Wohnung oder ein kleines Haus zum Inselschnitt. In Chora oder Psarou ist bei diesem Budget kaum mehr als ein Studio drin.
Bei gleichem Budget streckt Kreta am weitesten, rund 175–350 m² je nach Lage. Die Kykladen strecken am wenigsten. Das Golden Triangle der Costa del Sol liegt dazwischen: echte Prime-Küstenlage, kein Kompromiss bei Lage oder Größe.
Das Steuerargument: Griechenlands Non-Dom-Regime gegen Spanien
Griechenland bewirbt sein Pauschalsteuer-Modell offensiv bei vermögenden Zuzüglern. Das Modell ist real. Es lohnt sich trotzdem, die Bedingungen nüchtern neben die spanische Alternative zu legen.
| Kriterium | Griechenland Non-Dom (Art. 5A) | Spanien Beckham-Regel |
|---|---|---|
| Steuer auf Auslandseinkommen | Pauschal 100.000 €/Jahr, unabhängig von der Höhe | Nicht befreit — nur spanisches Einkommen ist erfasst |
| Steuer auf griechisches/spanisches Einkommen | reguläre progressive Sätze | Pauschal 24 % bis 600.000 € |
| Laufzeit | bis zu 15 Jahre | bis zu 6 Jahre |
| Pflichtinvestition | 500.000 € in die griechische Wirtschaft (entfällt mit Golden Visa ab 250.000 €) | keine |
| Mindestaufenthalt | keine 183-Tage-Pflicht | Umzug wegen Arbeit oder Unternehmertum erforderlich |
| Familienmitglieder | +20.000 €/Jahr pro Person | nicht anwendbar |
| Vorherige Steueransässigkeit | dürfen in 7 der letzten 8 Jahre nicht in Griechenland steuerpflichtig gewesen sein | dürfen in den letzten 5 Jahren nicht in Spanien steuerpflichtig gewesen sein |
Rechtsgrundlage: Art. 5A, Gesetz 4172/2013 (Griechenland); Art. 93 LIRPF (Spanien). Quellen: Amoiridis Greek Law Firm & Iason Skouzos TaxLaw, 2026; Bright!Tax & Pellicer & Heredia, 2026.
In Deutschland fallen auf Kapitalerträge rund 26,4 % Abgeltungsteuer inklusive Solidaritätszuschlag an. Unter Griechenlands Non-Dom-Regime zahlen Sie auf ausländische Einkünfte stattdessen die feste Jahrespauschale, unabhängig von der Höhe der Erträge. Der Haken: Das greift nur bei tatsächlicher Verlagerung des Steuerwohnsitzes nach Griechenland — nicht beim bloßen Kauf einer Ferienimmobilie.
Verifiziert gegen zwei unabhängige Quellen je KennzahlGriechenlands Golden-Visa-Schwellen 2026
| Zone | Mindestinvestition |
|---|---|
| Attika (Großraum Athen), Thessaloniki, Mykonos, Santorin & Inseln über 3.100 Einwohnern | 800.000 € |
| Regionale Gebiete außerhalb der o. g. Zonen | 400.000 € |
| Umwandlung Gewerbe- in Wohnimmobilie oder Sanierung denkmalgeschützter Gebäude | 250.000 € |
Ein wichtiger Hinweis für DACH-Käufer: Das Golden Visa regelt das Aufenthaltsrecht, nicht die Steuerlast. Als EU-Bürger dürfen sich Deutsche und Österreicher ohnehin frei in Griechenland niederlassen. Für Schweizer Bürger gilt dank des Freizügigkeitsabkommens mit der EU faktisch dasselbe. Die Golden-Visa-Schwellen oben sind damit vor allem für Nicht-EU-Käufer relevant, nicht für den typischen DACH-Käufer. Was für DACH-Käufer tatsächlich zählt, ist allein die Non-Dom-Steuerfrage oben — sie gilt unabhängig von der Staatsangehörigkeit, sobald der Steuerwohnsitz nach Griechenland verlegt wird.
Rechtsgrundlage: Art. 64, Gesetz 5100/2024. Alle Übergangsfristen der Vorgängerschwellen sind ausgelaufen — Anträge in 2026 unterliegen den vollen Stufen oben. Quellen: AVLA Real Estate & Varnavas Law, 2026.
Kaufnebenkosten: Griechenland gegen Andalusien
Bei der reinen Grunderwerbsteuer ist Griechenland der günstigere Einstieg. Die Gesamt-Kaufnebenkosten liegen dort inklusive Notar, Anwalt und Makler bei etwa 7–10 %. Spaniens Gesamtpaket liegt bei rund 10–12 % — mehr dazu in unserem Steuer-Ratgeber zum Immobilienkauf in Spanien. Die Kluft schrumpft, sobald die komplette Rechnung auf dem Tisch liegt.
Griechenland, Zypern, Malta oder doch die Costa del Sol?
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Der Flughafen Athen selbst ist groß: 177–178 Ziele in 56–57 Ländern, mehr als Málaga auf dem Papier. Das ist aber die Stadt Athen, nicht die Inselmärkte, die den griechischen Preisaufschlag tragen. Mykonos und Santorin haben ein wirklich internationales Streckennetz nur von etwa Mai bis Oktober. Außerhalb dieses Fensters ist die Athen-Insel-Verbindung praktisch die einzige verlässliche Flugroute, und es gibt keine Direktflüge zwischen den Inseln selbst — jede Verbindung führt über Athen. Málaga dagegen bedient die gesamte Costa del Sol ganzjährig direkt aus 42 Ländern, ohne saisonale Lücke, und mehrmals täglich aus allen großen DACH-Städten.
Bei den Transaktionszahlen veröffentlicht Spaniens Colegio de Registradores einen sauberen, landesweiten, notariell geprüften Wert pro Quartal. Für Griechenland gibt es keine vergleichbare einheitliche Transaktionsstatistik. Die nächstliegende Kennzahl ist der ausländische Kapitalzufluss, der 2025 im Zuge der höheren Golden-Visa-Schwellen um 25 % einbrach. Das ist ein Indikator, kein vollständiges Liquiditätsbild — zeigt aber in dieselbe Richtung wie unser Vergleich mit Zypern und Malta: Ein kleinerer, dünnerer Markt gibt Ihnen weniger Kontrolle darüber, wie schnell und sauber Sie später verkaufen können.
Einen Gesamtüberblick über den spanischen Markt gibt unser Leitartikel zu den Immobilien an der Costa del Sol 2026. Teil unserer Reihe „Costa del Sol vs. Europa“ — lesen Sie auch Costa del Sol vs. Côte d’Azur und Costa del Sol vs. Toskana & Comer See. Steht Spanien als Land bereits fest und nur die Küste ist offen, hilft unser Regionalvergleich Costa del Sol oder Costa Blanca weiter.
Alle Angaben dienen der Information, nicht der Rechts- oder Steuerberatung — prüfen Sie aktuelle Schwellen und Sätze mit einem qualifizierten Berater, bevor Sie handeln. Jede Kennzahl wurde gegen mindestens zwei unabhängige Quellen geprüft. Preis- und Steuerdaten: Global Property Guide, Investropa, Tranio, The Luxury Playbook, Wise, DM Properties & Panorama Marbella Marktberichte, Bank of Greece (via GreekCityTimes/GreekReporter), Colegio de Registradores de España, Junta de Andalucía, Amoiridis Law/Iason Skouzos TaxLaw, AVLA Real Estate/Varnavas Law, Bright!Tax/Pellicer & Heredia, Flughafen-Streckendaten — alle 2025–2026.