Wer an der Costa del Sol einen Neubau kauft, zahlt meist in Raten: eine Reservierung, dann Anzahlungen während der Bauzeit, der Rest bei der notariellen Übergabe. Zwischen der ersten Zahlung und dem Schlüssel liegt die gesamte Bauzeit. So lange hängt Ihr Geld am Bauträger.

Dieser Beitrag zeigt, was Sie in welcher Reihenfolge prüfen: die Garantie für Ihre Anzahlungen, die Baulizenz, den Bauträger selbst und den Kaufvertrag. Wie der Kauf vom Plan grundsätzlich funktioniert, erklärt unser Beitrag Neubau in Spanien vom Plan kaufen. Den gesamten Kaufprozess finden Sie im Überblick zum Ablauf beim Immobilienkauf in Spanien.

Mehr Neubau heißt mehr Bauträger, die Sie nicht kennen

Der Neubau gewinnt an Gewicht. In der Provinz Málaga war im zweiten Quartal 2026 fast jeder fünfte Wohnungskauf ein Neubau: 1.720 von 8.958 Käufen, ein Anteil von 19,2 %. Ein Jahr zuvor lag er bei 11,9 % (Transaktionsdaten des spanischen Wohnungsbauministeriums MIVAU). Auch die Baubeginne frei finanzierter Wohnungen stiegen in der Provinz im selben Quartal um 13,0 % auf 2.958 (MIVAU).

Neben großen Bauträgern bauen viele kleinere Firmen. Oft gründen sie für jedes Projekt eine eigene Gesellschaft. Das ist üblich und kein Warnsignal. Es bedeutet aber, dass Sie den Namen auf dem Prospekt nicht mit dem Vertragspartner gleichsetzen sollten.

Die Garantie für Ihre Anzahlungen: vier Prüfschritte

Das Bauordnungsgesetz Ley 38/1999 schreibt vor: Wer als Bauträger vor der Fertigstellung Geld von Käufern annimmt, muss diese Zahlungen absichern. Die heutige Fassung gilt seit dem 1. Januar 2016 (eingeführt durch die Ley 20/2015). Zurückgezahlt werden die Anzahlungen samt gesetzlicher Zinsen, wenn der Bau nicht beginnt oder nicht rechtzeitig fertig wird.

Gilt die Garantie für Ihre Wohnung?

Zulässig sind zwei Formen: eine Kautionsversicherung (seguro de caución) oder eine Bankbürgschaft (aval). Bei der Versicherung braucht jeder Käufer eine eigene Police, die seine Wohnung benennt. Die Urkunde muss Ihnen bei Vertragsschluss übergeben werden. Verlangen Sie deshalb nicht den Hinweis auf eine „Projektgarantie“, sondern das Dokument mit Ihrem Namen und Ihrer Einheit.

Zahlen Sie nur auf das Sonderkonto

Anzahlungen gehen über ein Sonderkonto (cuenta especial), getrennt von anderen Mitteln des Bauträgers. Das Geld darf nur für den Bau verwendet werden. Die Bank muss vor der Kontoeröffnung prüfen, dass die Garantie besteht. Das Konto muss im Kaufvertrag stehen. Eine Überweisung auf ein anderes Konto, auch auf das eines Vermittlers, schwächt Ihre Position.

Der Schutz beginnt mit der Baulizenz

Das Gesetz knüpft die Garantiepflicht an die Erteilung der Baulizenz. Zahlungen davor, etwa eine frühe Reservierung, sind der Schwachpunkt. Wie weit Gerichte den Schutz auf solche Zahlungen ausdehnen, hängt vom Einzelfall ab. Die sichere Regel lautet deshalb: Vor der Lizenz nur zahlen, was vertraglich und mit Garantie abgesichert ist.

Die Werbung verrät viel

Werbung für eine Wohnung im Bau muss nennen, wer die Anzahlungen garantiert und bei welcher Bank das Sonderkonto liegt. Fehlen diese Angaben im Exposé, fragen Sie nach. Ein Bauträger, der hier ausweicht, gibt Ihnen damit eine Antwort.

Lizenz und Übergabe: was die Gemeinde bestätigen muss

Für einen Neubau braucht der Bauträger in Andalusien eine Baulizenz der Gemeinde (Ley 7/2021, Art. 137). Fragen Sie nach Nummer und Datum. Die Lizenz ist keine Formalie: Erst mit ihr beginnt die Pflicht zur Garantie.

Bei der Übergabe hat sich das Verfahren geändert. Die frühere Licencia de Primera Ocupación ist in Andalusien durch eine verantwortliche Erklärung ersetzt (declaración responsable de ocupación, Ley 7/2021, Art. 138.1 d). Lassen Sie sich vor der Unterschrift beim Notar nachweisen, dass sie eingereicht ist. Das ist auch für Ihre Garantie wichtig: Sie erlischt erst, wenn diese Bescheinigung vorliegt und Sie die Wohnung übernommen haben.

Die wichtigsten Angaben bündelt ein Pflichtdokument: das Documento Informativo Abreviado (DIA) nach dem andalusischen Decreto 218/2005, Art. 6. Es enthält unter anderem den Bauträger, die Garantie für Anzahlungen, die Baulizenz, den Baustand, den Übergabetermin und Belastungen des Grundstücks. Verlangen Sie es vor jeder Zahlung.

Bonität und Bilanz: was die Register verraten

Klären Sie zuerst, mit wem Sie den Vertrag schließen. Im Vertrag und auf der Garantie muss dieselbe Gesellschaft als Bauträger (promotor) stehen. Weicht sie von der Marke im Prospekt ab, ist das meist eine Projektgesellschaft. Fragen Sie dann, wer hinter ihr steht und ob die Muttergesellschaft haftet.

Das Handelsregister (Registro Mercantil) liefert gegen Gebühr Auszüge und die hinterlegten Jahresabschlüsse. Ein Steuerberater oder Anwalt liest daraus, ob die Firma Eigenkapital hat und ihre Abschlüsse pünktlich einreicht. Eine junge Projektgesellschaft hat naturgemäß wenig Geschichte. Umso wichtiger ist dann die Muttergesellschaft.

Der Grundbuchauszug (nota simple) zum Grundstück zeigt den Eigentümer und die Belastungen. Viele Projekte sind über ein Bauträgerdarlehen finanziert, das als Hypothek auf dem Grundstück liegt. Bei der Übergabe wird Ihr Anteil daran gelöscht, oder Sie übernehmen ihn bewusst als eigene Finanzierung. Was das bedeutet, erklärt unser Ratgeber zur Hypothek in Spanien.

Fertige Häuser sagen mehr als Renderings

Ein Bauträger zeigt Ihnen gern Visualisierungen. Aussagekräftiger sind seine fertigen Projekte. Besichtigen Sie eines, das zwei oder drei Jahre alt ist. Sprechen Sie mit Bewohnern oder der Verwaltung der Eigentümergemeinschaft. Fragen Sie, ob der Übergabetermin gehalten wurde und wie mit Mängeln umgegangen wurde.

Für Mängel am Tragwerk muss der Bauträger bei Wohngebäuden eine zehnjährige Versicherung abschließen, die die vollen Baukosten deckt (Ley 38/1999, Art. 19 und Zusatzbestimmung 2). Welche Fristen für andere Mängel gelten, erklärt unser Beitrag zur Bauqualität und den gesetzlichen Haftungsfristen beim Neubau.

Der Kaufvertrag regelt Termin, Verzug und Rücktritt

Der Vertrag mit dem Bauträger muss drei Dinge enthalten. Erstens die Pflicht, Ihre Anzahlungen samt Zinsen zurückzuzahlen, wenn der Bau nicht beginnt, nicht rechtzeitig fertig wird oder die Bescheinigung zur Nutzung fehlt. Zweitens den Namen des Versicherers oder der Bank, die garantiert. Drittens das Sonderkonto.

Achten Sie auf den Fertigstellungstermin. Ein konkretes Datum oder Quartal schützt Sie. Formulierungen wie „voraussichtlich“ ohne Frist schützen den Bauträger. Wird der Termin überschritten, haben Sie nach dem Gesetz die Wahl: Sie treten zurück und erhalten Ihr Geld samt Zinsen zurück, oder Sie vereinbaren eine Verlängerung in einem Zusatz zum Vertrag.

Lassen Sie den Vertrag vor der Unterschrift von einem Anwalt prüfen, der nur Sie vertritt. Achten Sie auch auf die Kosten: Beim Neubau fallen Mehrwertsteuer und Stempelsteuer an, nicht die Grunderwerbsteuer. Die Sätze stehen in unserem Beitrag zu den Steuern beim Neubaukauf in Spanien.

Kurzcheck vor der Reservierung

• Baulizenz erteilt — mit Nummer und Datum
• Garantie für Ihre Einheit — Police oder Bürgschaft mit Ihrem Namen
• Sonderkonto im Vertrag — und nur dorthin überweisen
• Vertragspartner geklärt — dieselbe Gesellschaft auf Vertrag und Garantie
• DIA erhalten — mit Übergabetermin und Belastungen
• Vertrag anwaltlich geprüft — von einem Anwalt, der nur Sie vertritt

Fazit: Der Schutz ist gut, wenn Sie ihn prüfen

Der Kauf vom Plan ist in Spanien gesetzlich solide abgesichert. Die Absicherung liegt aber in Dokumenten, die Sie anfordern müssen. Prüfen Sie Garantie, Lizenz, Vertragspartner und Vertrag in dieser Reihenfolge, und zahlen Sie erst danach. Neubauprojekte mit den Pflichtangaben nach Decreto 218/2005 finden Sie unter Neubauprojekte an der Costa del Sol; Bauträger, die sich auf Spanientrends vorstellen, unter Bauträger. Beides sind bezahlte redaktionelle Vorstellungen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und keine verbindliche Rechtsberatung. Stand: November 2026. Quellen: Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, Art. 17, Art. 19, Disposiciones adicionales primera y segunda (Fassung der Ley 20/2015); Ley 7/2021 de impulso para la sostenibilidad del territorio de Andalucía, Art. 137 und 138; Decreto 218/2005 der Junta de Andalucía, Art. 6; Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU), Transacciones inmobiliarias und Vivienda libre iniciada, 2. Quartal 2026. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einer Fachperson vor Ort prüfen.