Beim Kauf einer Immobilie an der Costa del Sol wird fast alles sorgfältig geprüft: das Grundbuch, die Baugenehmigung, die Schulden der Eigentümergemeinschaft, die Finanzierung. Eine Frage bleibt bei den meisten Käufern offen — was eigentlich passiert, wenn sie einmal nicht mehr da sind. Sie wird verschoben, weil sie unangenehm ist und weil sie nicht drängt.

Das ist verständlich und trotzdem ungünstig, denn die Antwort ist überwiegend erfreulich: In Andalusien zahlen Ehepartner und Kinder auf eine geerbte Ferienimmobilie in aller Regel kaum oder gar keine Erbschaftsteuer. Aufwendig ist etwas anderes — die Abwicklung aus dem Ausland: die Unterlagen, die zusammenkommen müssen, die Mitwirkung aller Erben und, für alle, die tatsächlich Steuer schulden, eine Sechsmonatsfrist. Dieser Artikel zeigt, welches Erbrecht für Ihre spanische Immobilie gilt, wie hoch die Steuer tatsächlich ausfällt, woran die Abwicklung in der Praxis scheitert und welche vier Dinge Sie jetzt regeln können.

Wie sehr sich ein Erbfall in Spanien von dem unterscheidet, was deutschsprachige Eigentümer erwarten, bringt Matthias Falck Wohlfahrt auf den Punkt — Rechtsanwalt und Abogado in Marbella, spezialisiert auf deutsch-spanisches Erbrecht:

„Ein Erbfall in Spanien ist in der Abwicklung noch komplexer als ein Kauf. Anders als in Deutschland, wo das Nachlassgericht zuständig ist und nach Quoten vererbt wird, muss in Spanien jeder einzelne Vermögensgegenstand — Immobilie, Auto, Bankkonto — einzeln vor dem Notar in einer Urkunde angenommen werden. Das wird oft unterschätzt.“ Matthias Falck Wohlfahrt, Wohlfahrt Abogados, Marbella

Welches Erbrecht gilt für Ihre spanische Immobilie?

Seit 2015 entscheidet der Wohnsitz, nicht der Pass

Für alle Erbfälle ab dem 17. August 2015 gilt in fast allen Ländern der Europäischen Union dieselbe Grundregel: Maßgeblich ist das Erbrecht des Staates, in dem der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthalt hatte — nicht das Recht seiner Staatsangehörigkeit. Festgelegt ist das in der Europäischen Erbrechtsverordnung.

Für die Praxis heißt das zweierlei. Wer in Deutschland, Österreich oder der Schweiz lebt und in Spanien eine Ferienwohnung besitzt, vererbt auch diese Wohnung nach dem Recht seines Wohnsitzlandes. Der spanische Pflichtteil spielt dann keine Rolle. Wer dagegen dauerhaft nach Spanien gezogen ist, vererbt nach spanischem Recht — und das kennt strengere Regeln darüber, welcher Anteil des Nachlasses zwingend an die Kinder gehen muss. Wenn Sie ohnehin überlegen, dauerhaft nach Spanien auszuwandern, ändert dieser Schritt also nicht nur Ihren Steuerwohnsitz, sondern auch Ihr Erbrecht.

Die Rechtswahl: ein Satz, der viel klärt

Man muss diese Zuordnung nicht hinnehmen. Die Verordnung erlaubt es jedem, ausdrücklich das Recht des Staates zu wählen, dessen Staatsangehörigkeit er besitzt. Ein deutscher Staatsbürger mit Wohnsitz in Marbella kann also festlegen, dass deutsches Erbrecht gilt. Zwei Bedingungen sind dabei wichtig: Die Wahl muss ausdrücklich in einem Testament erklärt werden, und sie sollte in allen vorhandenen Testamenten dieselbe sein.

Ein Punkt, der viele Ehepaare überrascht: Haben beide Partner unterschiedliche Staatsangehörigkeiten, gibt es keine gemeinsame Rechtswahl für beide. Jeder kann nur das Recht seiner eigenen Nationalität wählen — im Zweifel gelten also für die beiden Nachlässe zwei verschiedene Rechtsordnungen. Und noch etwas wird in der Praxis oft übersehen: Stirbt ein Ehegatte, wird mit dem Erbfall zugleich der Güterstand der Ehe aufgelöst; auch das gehört zur Abwicklung.

Brauche ich überhaupt ein spanisches Testament?

Rechtlich zwingend ist es nicht. Praktisch spricht viel dafür — und zwar für ein notarielles Testament. Deutschsprachige Eigentümer verfassen ihr Testament oft handschriftlich; in Spanien ist das für die Abwicklung deutlich unpraktischer. Liegt ein notarielles spanisches Testament vor, ist es im zentralen spanischen Testamentsregister vermerkt und binnen weniger Tage auffindbar. Ohne spanisches Testament müssen die deutschen Nachweise beschafft, übersetzt und mit einer internationalen Beglaubigung versehen werden. Das dauert — und die Zeit geht von der Sechsmonatsfrist ab, um die es weiter unten geht.

Wo es in der Praxis am häufigsten hakt, ist das Zusammenspiel zweier Testamente. Wer ein deutsches Testament hat und später in Spanien ein zweites errichtet (oder umgekehrt), kann das erste unbeabsichtigt aushebeln, wenn die Widerrufsklauseln nicht sauber abgegrenzt sind. Matthias Falck Wohlfahrt erklärt, worauf es ankommt:

„Mit einem spanischen Testament tun Sie Ihren Erben einen Gefallen — die Abwicklung wird einfacher. Wichtig ist die Widerrufsklausel: Unsere spanischen Testamente verfügen nur über das Vermögen in Spanien und widerrufen auch nur frühere spanische Testamente. Wer danach ein deutsches Testament aufsetzt, muss darin klarstellen, dass nur die deutschen Testamente widerrufen werden — sonst hebt er sein spanisches versehentlich wieder auf.“ Matthias Falck Wohlfahrt, Wohlfahrt Abogados, Marbella

Zwei Testamente sind also kein Problem — zwei Testamente, die sich widersprechen, sind eines. Der Aufwand für ein notarielles spanisches Testament liegt in der Größenordnung eines gewöhnlichen Notartermins und fällt einmalig an. Gemessen daran, was eine verzögerte Abwicklung an Zeit und Nerven kostet, ist das eine der günstigsten Vorsorgemaßnahmen überhaupt.

Erbschaftsteuer in Andalusien: warum die Zahl meist niedrig ist

Zwei Entlastungen, die sich addieren

Die Erbschaftsteuer ist in Spanien eine Steuer, deren Ausgestaltung weitgehend bei den Regionen liegt. Andalusien hat sie für den engen Familienkreis praktisch abgeschafft — über zwei Stufen, die nacheinander greifen.

Zuerst wird der geerbte Wert um einen Freibetrag gekürzt. Er beträgt 1.000.000 Euro pro Erbe und gilt für Kinder, Enkel, Ehepartner sowie Eltern und Großeltern. Was danach noch übrig bleibt, wird versteuert — und auf diese errechnete Steuer gewährt Andalusien anschließend eine Ermäßigung von 99 Prozent. Für eine übliche Ferienimmobilie bleibt damit in aller Regel nichts oder ein dreistelliger Betrag.

Wer nicht dazugehört — und das ist der teure Teil

Die spanische Erbschaftsteuer teilt Erben in vier Gruppen ein, und die andalusischen Entlastungen gelten nur für die ersten beiden. In den Gruppen eins und zwei stehen Kinder, Enkel, Ehepartner, Eltern und Großeltern. In Gruppe drei stehen Geschwister, Nichten und Neffen, Onkel und Tanten sowie angeheiratete Verwandte — für sie beträgt der Freibetrag lediglich 10.000 Euro, und die 99-Prozent-Ermäßigung gilt für sie nicht. In Gruppe vier stehen alle übrigen Personen; dort gibt es weder das eine noch das andere, und zusätzlich erhöht ein Faktor die errechnete Steuer.

Für Leser aus dem deutschsprachigen Raum ist vor allem ein Punkt wichtig: Ein nicht verheirateter Lebenspartner zählt nicht automatisch zu den Ehepartnern. Andalusien stellt Paare nur dann gleich, wenn sie im andalusischen Register für nichteheliche Lebensgemeinschaften eingetragen sind — und in dieses Register kann sich nur eintragen, wer seinen gewöhnlichen Aufenthalt in Andalusien hat (mindestens einer der Partner). Für ein Paar, das in Deutschland lebt, ist dieser Weg damit in aller Regel versperrt: Ohne Heirat fällt der überlebende Partner in die vierte Gruppe — mit einem Ergebnis, das sich um Größenordnungen von dem unterscheidet, was ein Ehepartner zahlen würde. Wer sichergehen will, dass der Partner wie ein Ehegatte behandelt wird, kommt an einer Eheschließung praktisch nicht vorbei. Das ist der teuerste vermeidbare Fehler in diesem gesamten Themenfeld.

Auch Erben ohne Wohnsitz in Spanien bekommen die andalusischen Regeln

Lange war umstritten, ob Erben ohne Wohnsitz in Spanien die günstigen Regionalregeln überhaupt nutzen dürfen. Diese Frage ist geklärt: Nach einem Urteil des Europäischen Gerichtshofs vom 3. September 2014 und der anschließenden gesetzlichen Umsetzung können auch Nichtansässige wählen, ob die staatlichen oder die regionalen Vorschriften angewendet werden. War der Verstorbene selbst nicht in Spanien ansässig, ist die maßgebliche Region diejenige, in der der höchste Wert seines spanischen Vermögens liegt — bei einer Immobilie an der Costa del Sol also Andalusien.

Wichtig ist die Zuständigkeit, die viele überrascht: Erklärt wird trotzdem nicht bei der andalusischen Finanzverwaltung, sondern zentral bei der spanischen Steuerbehörde in Madrid, mit einem eigenen Vordruck für Erbfälle. Die andalusischen Vergünstigungen werden dort angewendet — beantragt und begründet werden müssen sie aber aktiv.

Die zweite Steuer, an die niemand denkt

Neben der Erbschaftsteuer fällt bei städtischen Grundstücken eine kommunale Wertzuwachssteuer an, in Spanien plusvalía municipal genannt. Sie besteuert den Wertzuwachs des Bodens seit dem letzten Eigentümerwechsel, wird bei der Gemeinde erklärt, in der die Immobilie liegt, und ist von den andalusischen Entlastungen nicht erfasst. Wie hoch sie ausfällt, ist von Gemeinde zu Gemeinde sehr unterschiedlich und kann durchaus erheblich sein — sie pauschal als „gering" abzutun, wäre falsch. Auch für sie gilt die Sechsmonatsfrist. In vielen Gemeinden meldet man den Erbfall und wartet dann auf den Zahlungsbescheid (carta de pago); in anderen muss man die Steuer selbst erklären und begleichen. Wie die Erbschaftsteuer verjährt auch sie nach viereinhalb Jahren.

Wie sich diese Positionen zu den Steuern beim Erwerb verhalten, zeigt unser Ratgeber zu den Steuern beim Immobilienkauf in Spanien: Beim Kauf trägt der Käufer die Grunderwerbsteuer, im Erbfall greift ein völlig anderes Regelwerk.

Sechsmonatsfrist und Abwicklung: hier liegt die eigentliche Arbeit

Sechs Monate ab dem Todestag — verlängerbar, aber nur rechtzeitig

Die Erbschaftsteuer ist innerhalb von sechs Monaten ab dem Todestag zu erklären. Eine Verlängerung um weitere sechs Monate ist möglich, aber sie ist kein Automatismus: Der Antrag muss innerhalb der ersten fünf Monate gestellt werden. Wer im sechsten Monat merkt, dass es eng wird, hat diese Möglichkeit bereits verloren.

Was in dieser Zeit tatsächlich zu erledigen ist

Die Frist klingt großzügig. Sie ist es nicht, wenn die Erben in Deutschland sitzen. Zusammenkommen müssen unter anderem:

1. Die Sterbeurkunde im internationalen Format.
2. Ein Auszug aus dem spanischen Testamentsregister — bei im Ausland ansässigen Verstorbenen zusätzlich ein Auszug aus dem deutschen Testamentsregister — und, falls vorhanden, das spanische Testament.
3. Der deutsche Erbnachweis, übersetzt und beglaubigt, wenn kein spanisches Testament vorliegt.
4. Eine spanische Steuernummer für Ausländer — für jeden einzelnen Erben, nicht nur für einen.
5. Die Erbannahme vor einem spanischen Notar — persönlich oder über eine notarielle Vollmacht; kommt sie aus dem Ausland, braucht sie eine Apostille und eine beglaubigte Übersetzung ins Spanische.
6. Die Bewertung — und zwar jedes einzelnen Nachlassgegenstands —, die Erklärung und die Zahlung.
7. Zuletzt die Umschreibung im Grundbuch.

Jeder dieser Schritte ist für sich unspektakulär. In Summe, aus dem Ausland, ohne Vollmacht und in einer Situation, in der niemand Lust auf Behördengänge hat, sind sechs Monate knapp. Und die häufigste Bremse ist keine juristische, sondern eine menschliche. Wir haben Matthias Falck Wohlfahrt gefragt, woran eine Nachlassabwicklung aus Deutschland in der Praxis am ehesten scheitert:

„Woran es am häufigsten scheitert, ist die mangelnde Mitwirkung der Erben — und die Streitigkeiten, die aufkommen, sobald mehrere erben.“ Matthias Falck Wohlfahrt, Wohlfahrt Abogados, Marbella

Was passiert, wenn die Frist verstreicht?

Hier lohnt es, genau zu sein — denn die verbreitete Angst vor der Frist trifft nur einen Teil der Erben. Zunächst die Entwarnung: Die andalusischen Vergünstigungen verfallen nicht, wenn die Frist verstreicht. Sie werden zwar in der Erklärung geltend gemacht, gehen aber durch eine verspätete Erklärung nicht verloren.

Für den engen Familienkreis (Gruppen eins und zwei), bei dem die Steuer ohnehin gegen null geht, bleibt eine Verspätung deshalb meist folgenlos: Wo keine Steuer anfällt, entsteht kein finanzieller Schaden, es fallen keine Verzugszinsen an. Möglich ist allenfalls ein kleines behördliches Bußgeld in der Größenordnung einiger hundert Euro. Richtig teuer wird die Frist nur dort, wo tatsächlich Steuer geschuldet ist — also bei familienfernen Erben, zu denen auch Geschwister zählen. Dann kommen auf reale Beträge Säumniszuschläge hinzu.

Für die Erbannahme selbst gibt es im Übrigen keine gesetzliche Frist; die Erbschaftsteuer verjährt nach viereinhalb Jahren. In der Praxis wird die Abwicklung deshalb nicht selten über Jahre hinausgeschoben. Wer nur nicht in Verzug geraten will, kann die Steuer auch ohne notarielle Erbannahme erklären und zahlen — ratsam ist es dennoch, die Erbannahme zuerst notariell beurkunden zu lassen. Unter dem Strich heißt das: Für die typische DACH-Familie ist die Sechsmonatsfrist keine Kostenfalle. Die eigentliche Arbeit ist die Abwicklung aus dem Ausland — und dort zahlt sich Vorbereitung aus.

Der Punkt, an dem es an Geld fehlt

Ein praktischer Engpass bleibt: Mit dem Todesfall wird das spanische Konto des Verstorbenen zunächst gesperrt. Läuft auf der Immobilie eine Finanzierung, laufen die Raten weiter, während die Erben noch keinen Zugriff haben. Prüfen Sie deshalb, ob zu Ihrem Darlehen eine Restschuld- oder Risikolebensversicherung gehört — bei spanischen Banken ist eine solche Police häufig Teil des Kreditpakets, ohne dass den Kreditnehmern der Umfang präsent ist. Was beim Abschluss einer Finanzierung sonst noch zu beachten ist, steht in unserem Ratgeber zur Hypothek in Spanien für deutsche Käufer.

Deutschland besteuert mit — und rechnet an

Ein Punkt, der regelmäßig für Überraschungen sorgt: Zwischen Deutschland und Spanien gibt es kein Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung bei der Erbschaftsteuer. Für die Einkommensteuer existiert ein solches Abkommen, für Erbfälle nicht.

Hatte der Verstorbene oder hat der Erbe seinen Wohnsitz in Deutschland, unterliegt der Nachlass daher grundsätzlich auch der deutschen Erbschaftsteuer — dort allerdings mit den deutschen Freibeträgen, die für Ehepartner und Kinder ebenfalls beträchtlich sind. Eine in Spanien gezahlte Erbschaftsteuer wird auf die deutsche angerechnet.

Daraus folgt eine Konsequenz, die man kennen sollte, bevor man Gestaltungen plant: Wenn Andalusien die spanische Steuer auf nahezu null drückt, gibt es nichts anzurechnen. Der regionale Vorteil kommt dann nicht beim Erben an, sondern erhöht faktisch nur den Anteil, der in Deutschland zu versteuern ist. Das ist kein Grund, in Spanien freiwillig mehr zu zahlen — aber ein guter Grund, die Gesamtrechnung beider Länder aufzumachen, bevor man über eine Übertragung zu Lebzeiten nachdenkt. Auch die vorgezogene Übertragung zu Lebzeiten in Form einer Schenkung ist in Spanien ein eigenes, nicht minder komplexes Kapitel — und einer der Gründe, warum sich eine frühzeitige Beratung lohnt.

Vier Dinge, die Sie jetzt regeln können

Der praktische Teil ist kürzer, als das Thema vermuten lässt.

1. Rechtswahl schriftlich festhalten. Im deutschen Testament oder in einem zusätzlichen spanischen — und in beiden dasselbe, mit sauber abgegrenzten Widerrufsklauseln. Lassen Sie vorhandene Testamente daraufhin einmal ansehen.
2. Steuernummern der voraussichtlichen Erben frühzeitig beantragen. Das ist der Schritt, der im Erbfall am längsten dauert und sich vorher in überschaubarer Zeit erledigen lässt.
3. Eine Unterlagenmappe anlegen. Kaufvertrag, aktueller Grundbuchauszug, die letzten Grundsteuerbescheide, Abrechnungen der Eigentümergemeinschaft, Versicherungsunterlagen, Kontaktdaten von Verwalter und Berater. Was davon laufend anfällt, zeigt unsere Übersicht zu den laufenden Kosten einer Immobilie in Spanien.
4. Einen Ansprechpartner vor Ort benennen. Jemanden, der im Ernstfall handlungsfähig ist und weiß, wo die Unterlagen liegen — in der Praxis oft der Verwalter der Eigentümergemeinschaft oder ein Anwalt mit Vollmacht.

Fazit: drei Fragen

Ist die Rechtswahl in einem Testament schriftlich geregelt und mit allen anderen Testamenten abgestimmt? Haben die voraussichtlichen Erben eine spanische Steuernummer? Und weiß außer Ihnen jemand, wo die Unterlagen zu der Immobilie liegen?

Wer diese drei Fragen mit Ja beantwortet, hat den größten Teil erledigt. In Andalusien scheitert die Abwicklung eines Nachlasses fast nie am Steuersatz. Sie scheitert an fehlender Vorbereitung — und daran, dass die Erben nicht an einem Strang ziehen.

Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine verbindliche Rechts- oder Steuerberatung; er kann für dieses weite Thema nur sensibilisieren. Die genannten Regelungen geben den Stand von September 2026 wieder und können sich ändern; maßgeblich sind die Vorschriften zum Zeitpunkt des Erbfalls. Grundlage der Angaben zu Andalusien sind die Veröffentlichungen der Agencia Tributaria de Andalucía für Todesfälle ab dem 1. Januar 2022, Grundlage der Angaben zu Frist und Zuständigkeit die Veröffentlichungen der spanischen Steuerverwaltung. Die als Zitat gekennzeichneten Aussagen stammen von Wohlfahrt Abogados, Marbella. Lassen Sie Ihren konkreten Fall von einer Anwältin oder einem Anwalt vor Ort prüfen.