„Lassen Sie Ihr Gehirn nicht am Flughafen liegen“ — ein Bauträger über den Neubaukauf in Spanien

Marc Pritchard verkauft seit 1993 Neubau in Spanien, heute als Sales & Marketing Director von Taylor Wimpey España. Im Gespräch mit Spanientrends erklärt er, wie ein Kauf vom Plan wirklich abläuft, warum der spanische Notar nicht das tut, was deutsche Käufer von ihm erwarten — und welchen Fehler er seit dreißig Jahren immer wieder sieht.

Taylor Wimpey España baut seit 1958 an der spanischen Mittelmeerküste und hat nach eigenen Angaben über 9.000 Wohneinheiten übergeben. Derzeit laufen 23 Projekte in Spanien, neun bis zehn davon an der Costa del Sol. Pritchard kennt den deutschsprachigen Käufer seit über drei Jahrzehnten — angefangen hat er 1993 auf Mallorca.

Der deutsche Käufer weiß heute genau, wo er hin will

Wenn Sie heutige deutschsprachige Käufer mit denen von vor zwanzig Jahren vergleichen — was hat sich am stärksten verändert?

„Der deutsche Kunde weiß viel mehr über den Markt als vor zwanzig Jahren. Das hängt mit dem Internet zusammen, er informiert sich viel besser — und er informiert sich mehr als andere Kunden. Der Deutsche weiß genau, wo er hin möchte. Dieser Kunde möchte nur nach Marbella oder vielleicht nur nach Estepona oder nur nach Fuengirola. Das war vor zwanzig Jahren nicht so ausgeprägt.“

Verändert hat sich auch das Alter. „Vor zwanzig, dreißig Jahren war typisch immer 60 aufwärts. Mittlerweile haben wir auch viele Kunden Anfang, Mitte vierzig.“

An der Costa del Sol stehen die Deutschen erst an sechster Stelle

Auf Mallorca, wo Pritchard angefangen hat, sind 75 bis 80 Prozent der Käufer deutschsprachig. An der Costa del Sol sieht das anders aus: „Wir sind an sechster Stelle. Ganz vorne sind Holländer, Engländer, Spanier, Polen, Belgier. Selbst die Amerikaner sind noch vor den Deutschen.“

Wie international der Markt inzwischen ist, unterschätzen deutschsprachige Käufer nach seiner Erfahrung regelmäßig: „Dieses Jahr haben wir an der Costa del Sol an 29 oder 30 verschiedene Nationalitäten verkauft. Im letzten Jahr waren es über 40.“

Den Ausländeranteil am gesamten spanischen Markt schätzt Pritchard auf über 15 Prozent. Die amtliche Statistik liegt etwas darunter: Nach dem Jahresbericht des Colegio de Registradores entfielen 2025 13,82 Prozent aller Immobilienkäufe in Spanien auf ausländische Käufer, insgesamt rund 97.500 Objekte — der höchste je erfasste Wert. In der Provinz Málaga waren es 32,80 Prozent, in Alicante sogar 43,29 Prozent. Seine Einschätzung der Größenordnung trifft also zu, die Konzentration an der Küste ist sogar noch deutlicher als der Landesdurchschnitt vermuten lässt.

Vier bis fünf Jahre vom Grundstück bis zur Übergabe

Wo stehen die Neubaupreise an der Costa del Sol 2026 — und was treibt sie?

Pritchard nennt vier Ursachen, und keine davon ist Spekulation. Erstens die Grundstücke: „Sofort bebaubare Grundstücke sind extrem knapp.“ Zweitens die Genehmigungen: „Nach spanischem Gesetz sollte eine Baugenehmigung nach drei Monaten vorliegen. Wir rechnen im Schnitt mit 15 Monaten. Und wir haben Rathäuser, wo es zwei oder drei Jahre dauert.“

Drittens die Arbeitskräfte: „Es gibt wenige Maurer, es gibt keine Fliesenleger, keine Klempner, keine Elektriker. Es gibt keine jungen Leute, die noch auf den Bau gehen möchten.“ Und viertens das Material: „Zement geht aktuell alle 14 Tage hoch.“

Die Folge ist eine Streckung der gesamten Projektdauer. „Ein Projekt, das früher innerhalb von drei bis dreieinhalb Jahren abgewickelt wurde, geht heute vier bis fünf Jahre — vom Grundstückskauf bis zur Übergabe. Und das verteuert alles.“

„Sinken werden die Verkaufspreise mit Sicherheit nicht. Ich glaube aber auch nicht, dass sie so weiter steigen wie in den letzten drei oder vier Jahren.“

So läuft der Kauf vom Plan tatsächlich ab

Für Leser, die Off-Plan nicht kennen, hat Pritchard den Ablauf Schritt für Schritt beschrieben. Bei Taylor Wimpey sieht er so aus:

Am Anfang steht die Reservierung. „Bis 500.000 Euro Kaufpreis sind das 6.000 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer, darüber das Doppelte. Diese Reservierungsanzahlung ist nicht zurückzahlbar.“ Sie blockiert das Objekt für vier bis sechs Wochen. Danach folgen 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich zehn Prozent Mehrwertsteuer, nach weiteren sechs Monaten noch einmal zehn Prozent.

Der Rest fließt erst ganz am Ende — und hier unterscheidet sich Spanien deutlich von Deutschland: „In Spanien findet der Notartermin immer bei der Schlüsselübergabe statt. Erst wenn das Projekt fertiggestellt ist, fließt das ganze Geld, und erst dann wird der Notarvertrag gemacht.“

Alle vorher geleisteten Zahlungen sind abgesichert. „Die werden mit Bankgarantien oder mit Versicherungspolicen abgesichert“ — so schreibt es das spanische Bauordnungsgesetz (Ley 38/1999) vor. Käufer sollten sich diese Urkunde aushändigen lassen; bei einem etablierten Bauträger gehört sie zum normalen Vertragspaket. Wie ein Kauf vom Plan insgesamt funktioniert, haben wir im Ratgeber Neubau in Spanien kaufen: Off-Plan an der Costa del Sol ausführlich beschrieben.

Der spanische Notar prüft nicht, was deutsche Käufer erwarten

Die aus unserer Sicht wichtigste Passage des Gesprächs dreht sich um ein Missverständnis, das speziell deutschsprachige Käufer mitbringen.

„Der deutsche Kunde denkt immer, dass der Notar rechtlich prüft, dass alles in Ordnung ist. Das tut er nicht. Der Notar in Spanien bestätigt nur das, was zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart wurde. Das ist der große Unterschied.“

Seine Konsequenz daraus ist eindeutig: „Ich sollte eigentlich immer einen Rechtsanwalt hinzuziehen — egal, ob das ein Neubau oder eine gebrauchte Immobilie ist. Wenn das eine Investition von einer halben Million Euro ist, dann sollte ich jemanden haben, der sich wirklich auskennt und mich durch den ganzen Kaufprozess begleitet. Beim deutschen Kunden ist das nicht üblich, in Deutschland wird das nicht gemacht. Bei allen anderen Europäern ist es üblich.“

Bemerkenswert daran: Das sagt der Verkäufer, nicht der Käufer. Und er sagt es, obwohl ein eigener Anwalt den Abschluss eher verlangsamt als beschleunigt.

Fünf Dinge, die Sie vor der Reservierung prüfen sollten

Woran erkennt ein Käufer einen verlässlichen Bauträger?

Pritchard nennt zuerst das Papier: „Grundsätzlich würde ich nach der Baugenehmigung fragen. Das ist das A und O, und die sollte man sich auch zeigen lassen.“ Danach die Historie: „Gucken Sie, was dieser Bauträger in den letzten Jahren gemacht hat, wo er gebaut hat. Lassen Sie sich Projekte zeigen, die fertiggestellt und komplett übergeben sind, damit Sie einen Track Record sehen.“

Drittens die Recherche im Netz — mit einer Einschränkung: „Mit Rezensionen muss man vorsichtig sein. Die zufriedenen Kunden sagen meistens nichts, und die unzufriedenen geben richtig Gas. Und wenn immer alles ganz toll ist, dann sollten auch die Alarmglocken läuten.“

Der vierte Punkt ist der, den er selbst am höchsten gewichtet: ob tatsächlich gebaut wird. „Es wird viel vom Plan verkauft, und oft muss erst eine gewisse Anzahl verkauft sein, bevor der Bauträger anfängt zu bauen. Spanische Banken geben die Finanzierung erst bei einer gewissen Anzahl an Vorreservierungen. Das heißt aber noch lange nicht, dass das Projekt anfängt. Ich sollte gucken, dass das wirklich Hand und Fuß hat.“ Taylor Wimpey selbst beginne erst mit dem Verkauf, wenn die Baugenehmigung vorliegt.

Fünftens die Übergabe. Dort gilt es auf Bewohnbarkeitsbescheinigung und Bauendabnahme zu achten, auf Strom- und Wasserzähler und auf die Mängelliste. „Man wird immer Fehler finden. Wir verpflichten uns, die Mängelliste innerhalb von vier Wochen abzuarbeiten. Wenn der Kunde sagt, ich unterschreibe erst, wenn alles abgearbeitet ist, dann machen wir das so.“ Garantiert werden zwei Jahre auf alles Bewegliche und die Geräte, zehn Jahre auf die Struktur.

Die Kosten, die deutschsprachige Käufer am häufigsten übersehen

Beim Neubau kommen zu den zehn Prozent Mehrwertsteuer noch drei bis vier Prozent für Notar, Grundbuch und Anwalt. „Das sind dann 13, 14 Prozent. Wenn ich eine Hypothek nehme, geht noch ein Prozent obendrauf.“ Finanziert wird in der Regel bis zu 70 Prozent — und zwar vom niedrigeren der beiden Werte aus Kaufpreis und Wertgutachten. Was das für die Eigenkapitalplanung bedeutet, steht in unserem Ratgeber zur Hypothek in Spanien.

Unterschätzt werden außerdem die laufenden Gemeinschaftskosten. „Wenn es ein Hallenbad gibt, große Grünanlagen, Tiefgarage, einen beheizten Außenpool, dann gehen die Nebenkosten durch die Decke. Dann komme ich in der Regel unter 600, 700 Euro im Monat nicht weg.“ Sein Unternehmen zieht daraus eine bewusste Konsequenz: keine beheizten Pools, keine Hallenbäder, wassersparende mediterrane Bepflanzung.

„Ich möchte einfach kommen, aufschließen und meine Ruhe haben. Die Kosten sollen überschaubar sein.“

„Rechnen Sie die Vermietung nicht ein“

Viele Käufer wollen zeitweise vermieten. Was raten Sie jemandem, für den die Vermietung Teil der Kalkulation ist?

„Grundsätzlich raten wir unseren Kunden, sie nicht mit einzubeziehen. Wenn ich ein bisschen vermieten möchte, kann ich darüber nachdenken, meine Unkosten zu decken. Aber damit Geld zu verdienen — das finde ich aktuell gefährlich. Man weiß nicht genau, wo das mit den Lizenzen hinläuft.“

Er rechnet eher mit einer Verschärfung: In ganz Europa fehle Wohnraum in den Ballungszentren, an der spanischen Küste ebenso. Dazu kommt ein Risiko, das viele Käufer gar nicht auf dem Schirm haben: „Es gibt auch die Eigentümergemeinschaft. Da kann auf einmal beschlossen werden, dass in dieser Anlage gar nicht mehr vermietet werden darf. Vielleicht noch Langzeitvermietung ab drei Monaten, aber Kurzzeitvermietung wird komplett verboten. Das passiert an der Costa del Sol, ich weiß es, weil es in anderen Objekten passiert ist.“ Auf Mallorca sei das Thema praktisch erledigt. Die Regeln und Genehmigungen im Detail haben wir in Ferienvermietung in Spanien zusammengestellt.

Beim Wiederverkauf zählt die Lage — und zunehmend die Energieklasse

„Lage, Lage, Lage. Das hat sich in den letzten paar hundert Jahren nicht geändert. Wenn ich einen tollen Blick habe, Süd-Süd-West-Ausrichtung, am besten noch erste Linie am Wasser, dann werde ich nie Probleme haben.“ Dazu kommt ein Kriterium, das an Gewicht gewinnt: „Energieeffizienz wird immer größer, weil Energie immer teurer wird. Alles, was wir in den letzten zwölf Monaten angefangen haben, ist Energieklasse A. Das muss in der heutigen Zeit auch so sein.“

Von kurzfristigen Gewinnmitnahmen rät er ab: „Wenn ich in ein, zwei oder drei Jahren verkaufen und zehn oder fünfzehn Prozent Gewinn machen möchte — das ist aktuell nicht der Fall. Diese Ferienimmobilie sollte man langfristiger sehen.“

Der teuerste Fehler passiert direkt nach der Landung

Was ist der teuerste Fehler, den Sie deutschsprachige Käufer immer wieder machen sehen?

„Das Gehirn bei der Landung in Málaga am Flughafen auf der Start- und Landebahn liegen zu lassen. Die Sonne, der Rioja, dieses mediterrane Leben — irgendwo schaltet das Gehirn ab. Bitte treffen Sie alle Entscheidungen so, wie Sie sie auch in Deutschland treffen würden.“

Sein konkreter Rat für die ersten Besichtigungen: nichts sofort unterschreiben, nichts sofort anzahlen, und am besten noch einmal zu Hause eine Nacht darüber schlafen.

Unsere Einordnung

Drei Punkte aus diesem Gespräch nehmen wir mit. Erstens die Sache mit dem Notar: Wer aus Deutschland kommt, verlässt sich auf eine Prüfinstanz, die es in Spanien in dieser Form nicht gibt. Ein eigener, unabhängiger Anwalt ist keine Vorsicht, sondern Standard.

Zweitens der Bauträger-Check. Dass ein Projekt erst ab einer bestimmten Vorverkaufsquote gebaut wird, steht in keinem Prospekt — danach muss man fragen. Und die Baugenehmigung lässt sich zeigen, oder eben nicht.

Drittens die Vermietung. Dass ausgerechnet der Verkäufer davon abrät, Mieteinnahmen einzurechnen, ist bemerkenswert — und deckt sich mit dem, was wir an der Küste beobachten. Wer eine Immobilie nur kauft, weil die Rendite auf dem Papier funktioniert, kalkuliert mit einer Größe, über die andere entscheiden: die Eigentümergemeinschaft und der Gesetzgeber.

Transparenzhinweis: Taylor Wimpey España stellt sich auf Spanientrends im Rahmen einer bezahlten Unternehmensvorstellung vor. Dieses Interview wurde redaktionell geführt; Fragen, Auswahl und Einordnung stammen von der Redaktion. Die Antworten sind gekürzt und für die Lesbarkeit geglättet, inhaltlich unverändert und vom Unternehmen freigegeben. Bildmaterial: Taylor Wimpey España. Dieser Beitrag ist allgemeine Information und keine verbindliche Rechts- oder Steuerberatung.

Mehr zum Unternehmen: Taylor Wimpey España im Profil. Das aktuelle Projekt an der Costa del Sol: Altura 160 in Benahavís.