Jahrelang war die Formel einfach: Wer 500.000 Euro oder mehr in eine spanische Immobilie investierte, erhielt automatisch ein Aufenthaltsrecht — das sogenannte Golden Visa. Diese Formel gilt nicht mehr. Seit dem 3. April 2025 ist das Programm offiziell Geschichte, und viele Käufer fragen sich seither, was das für ihre Pläne an der Costa del Sol bedeutet.

Die kurze Antwort: Für die meisten Leser dieses Magazins ändert sich beim Aufenthalt praktisch nichts. Für andere — vor allem Schweizer Käufer — braucht es jetzt einen anderen Weg. Dieser Artikel ordnet ein, wen die Abschaffung wirklich betrifft, und stellt drei praktikable Alternativen vor.

Was war das Golden Visa — und warum wurde es abgeschafft?

Das spanische Investoren-Visum wurde 2013 mit der Ley 14/2013 eingeführt und richtete sich an Nicht-EU-Bürger. Wer mindestens 500.000 Euro in eine spanische Immobilie investierte, erhielt im Gegenzug ein Aufenthaltsrecht für sich und die engste Familie — ohne die sonst üblichen Einkommens- oder Beschäftigungsnachweise. Das Programm war bei wohlhabenden Käufern aus China, Russland, dem Nahen Osten und weiteren Nicht-EU-Staaten beliebt.

Mit der Ley Orgánica 1/2025 beendete die spanische Regierung das Programm zum 3. April 2025. Als Begründung nannte sie die angespannte Lage auf dem heimischen Wohnungsmarkt. Der politische Vorwurf lautete, durch Investoren-Visa befeuerte Auslandsnachfrage treibe die Preise in Hochpreisregionen zusätzlich nach oben. In der öffentlichen Debatte ist dieser Zusammenhang umstritten, da das Programm zahlenmäßig nur einen kleinen Teil des Marktes betraf. Für die politische Entscheidung war das am Ende zweitrangig: Das Golden Visa ist Teil einer breiteren Reform, mit der Spanien den Zugang von Investoren zum Wohnungsmarkt einschränken wollte.

Der entscheidende Punkt zuerst: Deutsche und Österreicher sind praktisch nicht betroffen

Dieser Punkt fehlt in vielen Artikeln zum Thema: Deutsche und Österreicher haben nie ein Golden Visa gebraucht, um in Spanien zu leben. Als EU-Bürger genießen Sie uneingeschränkte Freizügigkeit innerhalb der Europäischen Union. Sie dürfen sich in Spanien niederlassen, arbeiten, eine Immobilie kaufen und dauerhaft wohnen — ganz ohne Investoren-Visum, ohne Einkommensnachweis und ohne Wartezeit.

Was Sie als EU-Bürger trotzdem brauchen, ist die NIE-Nummer — die steuerliche Identifikationsnummer für Ausländer, ohne die weder ein Notartermin noch ein Bankkonto in Spanien möglich sind. Bei dauerhaftem Wohnsitz kommt die EU-Registrierung hinzu (Certificado de Registro de Ciudadano de la Unión), ein simpler Verwaltungsakt, kein Visumsverfahren. Die Schritte dazu haben wir im Detail in unserem Artikel NIE-Nummer in Spanien beantragen beschrieben. Einen vollständigen Überblick über Aufenthalt, Anmeldung und die verschiedenen Wege nach Spanien liefert unser Ratgeber Auswandern nach Spanien 2026: Aufenthalt, Anmeldung & Visa.

Die Abschaffung des Golden Visa betrifft also in erster Linie Nicht-EU-Bürger — allen voran Schweizer Käufer, aber auch Interessenten aus Großbritannien, den USA oder dem Nahen Osten. Für diese Gruppe ändert sich tatsächlich etwas Grundlegendes, und genau für sie ist der Rest dieses Artikels relevant.

Für Nicht-EU-Bürger — vor allem die Schweiz: Drei praktikable Alternativen

Schweizer Bürger sind keine EU-Bürger und benötigen daher weiterhin einen eigenständigen Aufenthaltstitel, wenn sie sich dauerhaft in Spanien niederlassen möchten. Der Immobilienkauf allein reicht dafür seit April 2025 nicht mehr. Drei Wege haben sich als praktikabel etabliert.

Non-Lucrative Visa — für Ruheständler und Nicht-Erwerbstätige

Das Non-Lucrative Visa ist die naheliegendste Alternative für alle, die nicht mehr arbeiten möchten oder müssen — etwa Ruheständler, die ihren Lebensabend an der Costa del Sol verbringen wollen. Voraussetzung ist der Nachweis ausreichender finanzieller Mittel: stabile passive Einkünfte aus Rente, Kapitalerträgen, Mieteinnahmen oder Ersparnissen. Der Richtwert für 2026 liegt bei rund 2.400 Euro monatlich beziehungsweise etwa 28.800 Euro jährlich für die antragstellende Person — 400 Prozent des spanischen IPREM-Index 2026 —, zuzüglich eines Aufschlags für mitreisende Familienangehörige. Eine Erwerbstätigkeit in Spanien ist mit diesem Visum ausdrücklich nicht erlaubt. Das gilt auch für Remote-Arbeit für einen ausländischen Arbeitgeber.

Digital Nomad Visa — für Remote-Arbeiter und Freiberufler

Wer weiterhin arbeitet, aber überwiegend für Auftraggeber außerhalb Spaniens, findet im Digital Nomad Visa den passenderen Weg. Es wurde im Rahmen des spanischen „Startup-Gesetzes" eingeführt und richtet sich an Angestellte im Homeoffice ebenso wie an Selbstständige. Der Richtwert für 2026 liegt bei rund 2.849 Euro brutto monatlich — 200 Prozent des spanischen Mindestlohns (SMI) 2026. Nicht mehr als rund 20 Prozent des Einkommens dürfen aus spanischen Quellen stammen. Anders als beim Non-Lucrative Visa ist Erwerbstätigkeit hier also nicht nur erlaubt, sondern Voraussetzung.

Unternehmer-Visa — für Gründer mit innovativem Geschäftsmodell

Für Käufer, die in Spanien tatsächlich ein Unternehmen aufbauen möchten, bietet das Unternehmer-Visa (Visado de Emprendedor) einen dritten Weg. Voraussetzung ist ein Geschäftsplan mit belegbarem Innovationscharakter, der von der zuständigen spanischen Stelle positiv bewertet wird. Der administrative Aufwand ist höher als bei den beiden anderen Optionen, dafür erlaubt dieser Weg den Aufbau einer echten wirtschaftlichen Existenz vor Ort.

Was ändert sich für den Immobilienkauf selbst?

Ein Punkt sorgt regelmäßig für Verwirrung: Die Abschaffung des Golden Visa betrifft ausschließlich das Aufenthaltsrecht — nicht das Recht, in Spanien Eigentum zu erwerben. Käuferinnen und Käufer jeder Nationalität können weiterhin uneingeschränkt Immobilien in Spanien kaufen, unabhängig vom Kaufpreis und unabhängig davon, ob sie dort leben möchten oder nicht. Eigentum und Aufenthalt sind seit April 2025 zwei vollständig getrennte Fragen. Wie der Kaufprozess selbst konkret abläuft und mit welchen Nebenkosten Sie rechnen müssen, erklären wir Schritt für Schritt in unserem Leitfaden Immobilie in Spanien kaufen: Ablauf, Kosten & Nebenkosten.

Für Nicht-EU-Käufer bedeutet das in der Praxis: Der Immobilienkauf lässt sich weiterhin problemlos abwickeln — nur die Frage des dauerhaften Aufenthalts muss seit der Reform separat und über einen der oben beschriebenen Wege gelöst werden.

Praktisches Vorgehen — wie Sie den passenden Weg finden

Bevor Sie sich für einen Weg entscheiden, lohnt sich eine ehrliche Bestandsaufnahme der eigenen Situation. Drei Fragen helfen bei der Einordnung:

Sind Sie EU-Bürger? Dann erübrigt sich die gesamte Visa-Frage — Ihr Fokus liegt allein auf NIE-Nummer und gegebenenfalls EU-Registrierung.

Möchten Sie in Spanien weiterarbeiten oder nicht mehr erwerbstätig sein? Wer im Ruhestand ist oder von passivem Einkommen lebt, prüft das Non-Lucrative Visa. Wer remote für ausländische Auftraggeber arbeitet, prüft das Digital Nomad Visa.

Reicht Ihr nachweisbares Einkommen oder Vermögen für die jeweilige Schwelle? Beide Visa-Typen verlangen belastbare, dokumentierte Nachweise — Kontoauszüge, Renten- oder Gehaltsbescheinigungen, gegebenenfalls Vermögensnachweise. Eine frühzeitige Abstimmung mit einer auf Migrationsrecht spezialisierten Kanzlei erspart in der Praxis die meisten Verzögerungen, da Konsulate und Ausländerbehörden bei der Dokumentation wenig Spielraum lassen.

In jedem Fall gilt: Klären Sie die Aufenthaltsfrage getrennt vom Immobilienkauf — und im Idealfall parallel dazu, nicht erst danach. So vermeiden Sie, dass eine bereits erworbene Immobilie zunächst ungenutzt bleibt, während der Aufenthaltstitel noch bearbeitet wird.

Fazit

Das Golden Visa ist Geschichte, aber die Aufregung darüber trifft die meisten DACH-Käufer gar nicht direkt. Deutsche und Österreicher konnten schon vor der Reform ohne Investoren-Visum in Spanien leben und können es weiterhin — dank EU-Freizügigkeit. Wer als Schweizer oder anderer Nicht-EU-Bürger einen dauerhaften Aufenthalt anstrebt, findet mit Non-Lucrative Visa, Digital Nomad Visa und Unternehmer-Visa drei etablierte, gut dokumentierte Alternativen. Der Immobilienkauf selbst bleibt für alle offen — die Aufenthaltsfrage ist und bleibt eine eigenständige Entscheidung, die es sich lohnt, frühzeitig und mit spezialisierter Beratung anzugehen.

Häufig gestellte Fragen